住宅購入を検討するときに最初にやる事とは！？準備しなければならないことや手順を解説！！

住宅を購入するときに準備をすることなく、いきなり不動産会社に連絡したり、住宅を探し出す人がいます。

勢いも大切なため、必ずしも間違いな行動とは言えません。

しかし、一生に一度の買い物をするに当たり、何も準備することなく行動をすると住宅購入を後悔することになってしまう可能性があります。
 
本記事では、住宅購入をするときに最初にやるべき事を解説していきます。

どのように住宅購入をすれば良いのかを詳細に紹介していきますので、参考にしてください。

 住宅の種類とその特徴を知ろう

 

住宅を購入するといっても、住宅にはさまざまな種類があり、その種類によって特徴があります。

住宅購入を検討するときには、どのような種類の住宅があり、どのような特徴があるのかを把握しておく必要があります。
 
まずは、住宅の種類とその特徴を紹介していきます。
 
 新築マンション
 
新築マンションはある程度利便性の良いところ（市街地中心部や鉄道駅から近い場所）に建築されることが多く、誰も住んだことのない最新設備の部屋に住むことができるのが魅力です。

新築マンションのデメリットは、販売価格が不動産相場より高いケースがほとんどで、一度住んでしまうと販売価格の2割ほど安くなってしまうことです。
 
新築マンションの販売価格には、マンション販売会社の利益、マンションを建築するためにかかったコストが入っています。

これらのコストのために、マンション相場より高く販売しなければならなくなります。
 

 中古マンション

 
中古マンションは新築マンションと同じく、利便性の良い立地に建設されていることが多く、新築マンションでは購入できないような安い価格でマンションを手に入れることができるのが魅力です。

マンションの管理実績もあり、どのような運用がされているのか確認できるのも良いところです。

マンションの管理実績は非常に大切で、管理の良し悪しでマンションの建物寿命やマンションの価値が決まってきてしまいます。
 
中古マンションのデメリットはマンションの築年数が経過しており建物を維持するため、修繕費用の値上げをする可能性が高いことです。

中古マンションの売買価格は安くても、ランニングコストである管理費や修繕積立金が高いことには注意が必要です。
 

 新築一戸建て（分譲住宅・注文住宅）

 
新築一戸建ては分譲住宅と注文住宅に分かれます。

分譲住宅と注文住宅それぞれの特徴を紹介していきます。
 

 分譲住宅

 
分譲住宅は建物だけではなく、土地の価格も含んだ販売価格となっており、新築なのにもかかわらず比較的安価に新築一戸建てを購入することができます。

分譲会社が土地価格を抑えて購入し、住宅を大量建築することでコストを抑えています。

ほとんどの家庭に合う間取りになっていますが、反面、少しでも特殊な利用をする家庭には合わない間取りになっていると言えます。
 
また、住むのに必要最低限の設備しかないため、網戸や雨戸を付けるときには有料オプションとして追加費用を支払わなければならないこともあります。
 

 注文住宅

 
注文住宅は自分の好きなように設計することができ、カスタマイズした自分だけの住宅を建築することができるのが魅力です。

建築資材まで指定できることがあり、高品質で修繕が少なくて済むようなランニングコストがかからない住宅を建築することが可能です。

しかし、注文住宅は建築費用が高く、ライフラインの引込費用、外構設置費用など諸々の費用も支払わなければなりません。

それに加えて、土地を所有していなければ土地も購入する必要があるため、予算がかなり多い人にしか選択できない住宅です。
 

 中古一戸建て

 
中古一戸建ては、安価で住宅と土地を手に入れることができます。

建築当時は注文住宅だったという場合でも比較的安く購入することが可能です。

しかし、築年数が経過しているぶん、設備が古いタイプのものだったりします。

中古一戸建てはマンションと違いリフォーム費用がかなりかかるため、安く住宅と土地を購入できたとしても、リフォーム費用がかかり結局支払額が多くなってしまうことがあるのには注意が必要です。
 

 住宅を探すエリアなどを決めよう

 

購入する住宅の種類を決めたあとには、住宅を探すエリアなどを決めます。

決めるべきことは次のとおりです。

• ●住宅を探すエリア
• ●生活に必要な施設の選定
• ●住宅の広さや間取り

これらの項目を決定するコツなどを紹介していきます。
 

 住宅を探すエリア

住宅を探すエリアは広くても構いません。

逆に探すエリアが狭すぎると希望の住宅が売りに出る確率が減るので、まずは探すエリアを広めに設定するようにします。

住宅を探していくなかで、少し範囲を狭める、範囲を入れ替えするなどして進めていくと良いでしょう。
 

 生活に必要な施設の選定

 
住宅を探す大きなエリアを設定したら、次に生活に必要な施設は何か考えていきます。

車を使わず通勤・通学するのであれば駅やバス停が近くにないといけませんし、子どもがいるなら小学校や中学校がある程度、近い距離にあると良いでしょう。

このように自分の家庭にはどのような施設があったら良いのかを検討していきます。
 
ここで重要なのは、あまり条件を絞らないことです。

どの施設も近くないといけないというような考え方になってしまうと、住宅を購入できる範囲がなくなってきてしまいます。

あくまでこの施設が近くにあったら良いなくらいの考え方で、100点の不動産を探す気持ちより70点の不動産を探す気持ちでいたほうが希望の住宅を見つけやすくなります。
 

 住宅の広さや間取り

 
エリアや施設の選定が終わったら、住宅の広さや間取りを決めます。

2人暮らしなら1LDKでも2LDKで良いかもしれませんし、6人で住むなら5LDK以上必要になることもあるでしょう。

住宅に広いリビングが欲しい、書斎が欲しいというのであれば面積が広い住宅を購入する必要があります。

このように欲しい住宅をイメージしながら決めていくと良いでしょう。
 

 資金計画を立てよう

 
前述した内容をすべて選定していくと、ようやく自分が欲しい住宅のおおよその相場が分かってくるようになります。

相場が分かってくることにより、資金計画を立てることができるようになります。

資金計画を立てるのにも手順があるため、手順ごとに説明をしていきます。
 

 住宅購入の諸費用を把握する

 
住宅購入には購入諸費用がかかります。

そして、この購入諸費用は購入する住宅の種別により項目も金額も異なってきます。

そのため、自分が購入する住宅の種類ごとに、どのような購入諸費用がかかるのかを知っておかなければなりません。
 
購入諸経費の項目を知ることができれば、どのくらい費用が発生するのかがわかります。

なお、住宅購入の諸費用をすべて個人で把握することは困難なため、不動産会社へ不動産購入の相談をして諸費用の内容を確認したほうが良いでしょう。

購入諸費用について検討し始める時期が、不動産会社へ相談を始めるタイミングです。
 

 住宅ローンをどのくらい借り入れするのか検討

 
住宅購入価格の相場と購入諸費用が分かれば、住宅ローンをどの程度借り入れすれば良いのかが分かります。

住宅購入価格の相場と購入諸費用を足した支払総額から、手持ちの現金を差し引いた額が住宅ローンを借り入れる金額になります。

手持ちの現金がなければ、住宅ローンと諸経費ローンを同時に借り入れすることで住宅を購入します。
 

 住宅ローンの返済比率を確認

 
住宅ローンの借入額がどのくらいになりそうか把握できたら、次に住宅ローンの返済比率を確認します。

住宅ローンの返済比率とは、額面年収に対して年間の住宅ローン返済総額の占める割合のことです。

例えば、額面年収500万円として年間住宅ローン返済総額が100万円の場合、100万円 ÷ 500万円 × 100 = 20%ということになります。

この返済比率が20%から25%であれば、ローン返済がスムーズにできるとされています。

返済比率が25%を超える場合は、住宅ローンを借り過ぎていると思ったほうが良いでしょう。
 

 ライフプランや物件の探索条件を見直す

 
住宅ローンの返済比率が25%以内に収まっている場合は、そのまま希望の住宅を探していけば大丈夫です。しかし、返済比率が25%を超えている場合は、ライフプランの見直しや物件の探索条件を見直し、返済比率を下げていく必要があります。
 
返済比率が高い状態で住宅購入を進めていくと、住宅ローン破産の危険性が高くなるため、まずは物件の探索条件を見直します。
 
例えば、築10年までを購入検討範囲にしていたら緩和して築20年までは許容する、駅徒歩5分以内を購入検討範囲にしているなら徒歩10分に緩和するなど探索条件を緩くします。そうすることにより、手に入れやすい価格の住宅が増えてきます。手に入れやすい価格の住宅を選択することで住宅ローンの借り入れを抑えていきます。
 
もし、住宅の探索条件を変更できないのであれば、ライフプランを見直すことにより解決します。

毎月、余計な出費はないか、出費を改善することはできないかなど支出を見直します。

ライフプランを見直すことで、支出が少なくなることにより住宅ローンの返済が楽になります。

なお、ライフプランを見直すにはファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。
 
ライフプランを見直すには家計を総合的に見る力と、将来発生するであろう支出を予測する必要があります。しかし、これらを一般個人が行うことは難しいため、専門家のアドバイスが不可欠です。
 

 住宅購入の流れを知ろう

 

資金計画まで立てることができれば、住宅を購入することは可能です。

しかし、より住宅をスムーズに購入するためには、住宅購入の流れを知っておく必要があります。
 
ここからは、住宅購入の流れについて紹介していきます。

（注文住宅についてはほかの住宅と購入の流れが異なります。ここでは注文住宅建築前に必要な土地購入に置き換えて考えていただけると良いかと思います。）
 

 希望の住宅情報が見つかった

 
住宅購入をするとき最初にやる事を完了したら、希望の住宅が売りに出ていないか確認します。

売りに出ている住宅を確認する方法としては、次のような方法があります。

• ●インターネットで検索をする
• ●チラシ広告を確認する
• ●住宅情報誌を確認する
• ●不動産会社に問い合わせる

 

 住宅の内覧

 
希望の条件に近い住宅が見つかったら、その住宅を担当している不動産会社に連絡をします。

この連絡は、住宅の中を見せて欲しいという問い合わせです。

そして、住宅の内覧日を不動産会社経由で売主と調整します。
 

 不動産購入申込書の提出

 
住宅の内覧が終わり購入を決断したら、不動産購入申込書を不動産会社経由で売主に提出します。

不動産購入申込書は、自分の希望する購入条件が通ったら住宅を購入しますという意思表示をする書類です。

不動産購入申込書は住宅を購入する意思を示す書類のため、提出して良いのか熟慮したうえで提出しましょう。

早い者勝ちという言葉に踊らされてしまうと、購入を後悔する原因となってしまいます。
 

 住宅ローンの仮審査

 
不動産購入申込書を提出すると同時に住宅ローンの仮審査をします。

住宅を購入する意思を示しても、資金面で住宅を購入できるかどうかを確認しなくてはなりません。

住宅ローンの仮審査は、申し込んでから1日～1週間以内には結果が出ます。
 

 不動産売買契約締結

 
不動産購入申込書の購入条件が通り、住宅ローンの仮審査も通過した後、不動産売買契約を締結します。
 

 住宅ローンの本審査

 
不動産売買契約の締結が終わったら、すぐに住宅ローンの本申込を行います。

住宅ローンの本申込は仮審査と異なり、提出する書類が多く、審査結果が出るまで時間がかかります。

住宅ローンの本審査はおおよそ2週間～3週間程度かかります。
 

 不動産の引き渡し

 
住宅ローンの本審査が通過したら、不動産の引き渡しを行います。

不動産の引き渡しが終了すると、住宅購入の手続きはすべて完了です。
 

 まとめ

 

住宅購入をするときには、いきなり住宅を探すのではなく最初にやる事があります。

住宅を探す準備として、まず探す住宅の種別を検討しなければなりません。

新築マンションや中古マンション、新築分譲住宅、注文住宅、中古住宅、どの種別の住宅を購入するのか決定します。
 
そして、探す住宅の種別を決めたあとは、探すエリアの選定や住宅の間取りや広さなどを決めていきます。ここまで進んだら不動産会社に連絡をして物件を探しつつ、資金計画を立ててもらいます。
 
資金計画を立てるときに大切なことは、住宅ローンの返済比率を20%～25%に抑えることです。

住宅ローンの返済比率がこれ以上の数字になる場合は、借り過ぎだと思って計画を進めていく必要があります。
 
このような場合、ライフプランの見直しをしつつ住宅ローンの返済が生活に影響しないようにしなければなりません。住宅を購入するにはさまざまな準備をしなくてはならず、不動産会社やファイナンシャルプランナーの力を借りることも大切になってきます。
 
専門家と一緒に住宅探しを進め、良質な住宅を見つけ、ゆとりある生活を送ることができる住宅を購入していきましょう。