住宅ローンの保証料はいくらかかる？相場やオトクな支払い方法を解説！

住宅ローンを利用する際には、保証料がかかります。保証料とは、保証会社を利用するために必要な費用のことです。

住宅ローンの借り入れ金額が3,000万円の場合、保証料は60万円ほどかかります。意外と高くつくため、予算オーバーとなってしまう人も少なくありません。

この記事では、そんな保証料について以下のポイントを解説します。

●いつ・誰に・何のために支払うのか
●メリットとデメリット
●オトクな支払い方法
●具体的な金額
●保証料がかからない住宅ローンについて

保証料の仕組みについて知識をつけて、納得のいく住宅購入にしましょう。

保証料とは

保証料とは、保証会社を利用するために必要な費用のことです。多くの金融機関は、保証会社の利用を必須としています。

この章では、保証料や保証会社について、以下の5点を解説します。

●保証会社を利用する目的
●連帯保証人と保証会社の関係
●保証料は、いつ誰に支払うのか
●保証会社を利用するメリット・デメリット
●保証料が返ってくるケースについて

保証料に関する基礎知識として、1つずつ詳しく見ていきましょう。

保証会社を利用する目的

保証会社を利用する目的は、住宅ローンを返せなくなるリスクに備えるためです。

住宅ローンは、審査によって返済能力があることを認められた人が利用できます。しかし病気やケガ、リストラなどで収入が下がり、住宅ローンを返せなくなる可能性はゼロではありません。

保証会社は、住宅ローンを返せなくなった債務者に代わって、住宅ローンを返してくれます。

これを「代位弁済」といいます。

ただ、代位弁済によって住宅ローンを返す必要がなくなるわけではないため、注意が必要です。保証会社に立て替えてもらったぶんの住宅ローンは、保証会社に返していかなければなりません。

連帯保証人と保証会社の関係

連帯保証人と保証会社の役割は同じです。

ひと昔前は、住宅ローンを返せなくなるリスクへの備えとして、連帯保証人を立てていました。しかし近年は、連帯保証人ではなく保証会社の利用を必須とする金融機関が多いです。

保証会社の利用へシフトした背景としては、以下のような点が挙げられます。

●借り入れ金額が大きいことから、連帯保証人を立てられない人が多い
●個人の連帯保証人よりも、保証会社のほうが信頼できる

また、連帯保証人を立てる場合、連帯保証人の収入や仕事なども審査されます。

住宅ローンを借りる人の条件に問題がなくても、連帯保証人が審査に落ちてしまうと融資を受けられません。保証会社の利用であれば、本人の審査しかないため、融資のハードルが下がります。

保証料は、いつ誰に支払うのか

保証料を支払うタイミングは、以下のいずれかです。

●住宅ローンを契約するタイミング
●月々のローンを返済するタイミング

支払い方法については「保証料のオトクな支払い方法」の章で詳しく解説します。

また、保証料の支払い先は保証会社です。多くの保証会社は、住宅ローンを融資する金融機関と連携しています。

そのため、住宅ローンを契約するタイミングで保証料を支払う場合、他の費用とまとめて金融機関に支払うケースが多いです。保証料を毎月支払う場合は、住宅ローンの返済とあわせて支払うことになります。

保証会社を利用するメリット・デメリット

保証会社を利用するメリットは、以下の2点です。

●連帯保証人を探さなくて良い
●住宅ローンの返済が難しくなった場合、保証会社に立て替えてもらえる

一方で、保証料がかかることがデメリットと言えます。

保証料が返ってくることはあるのか

金融機関や保証会社に支払った保証料は、以下の状況で返金されることがあります。

●住宅ローンの繰り上げ返済を行った
●他の金融機関に借り換えた

いずれも、住宅ローンを契約するタイミングで保証料を一括払いしていたことが前提です。

保証料が返金される理由について、以下に詳しく解説していきます。

住宅ローンの繰り上げ返済を行った場合

住宅ローンの繰り上げ返済を行った場合、返済期間は短くなり、返済総額は少なくなります。一方で、先に支払った保証料は、契約時に定めた返済期間や返済総額によって計算されています。

そのため実際にかかった保証料よりも、先に支払った保証料のほうが高くなるため、差額が返金されるのです。

具体的には、以下のような流れになります。

①住宅ローンの契約時に、返済期間を35年と定める
②繰り上げ返済によって、返済が25年で終わる
③返済期間が10年短くなったことで利息が減り、返済総額も少なくなる
④返済期間に合わせて、保証期間も10年短くなる
⑤10年分の保証に値する額が返金される

このように返金された保証料のことを「戻し保証料」といいます。
戻し保証料の金額は、保証会社ごとに計算方法が異なり、実際の差額ではありません。

他の金融機関に借り換えた場合

他の金融機関に借り換えた場合、もともと利用していた金融機関に対する返済期間は短くなり、返済総額は少なくなります。ローンが無くなるわけではありませんが、繰り上げ返済と同じような状況になり、差額が返金されます。

借り換えによる返金の流れは、以下のとおりです。

①ローンの契約時に、返済期間を35年と定める
②10年で借り換えを行う
③返済期間が25年短くなり、返済総額も少なくなる
④返済期間に合わせて、保証期間も25年短くなる
⑤25年間の保証に値する額が返金される

③については、もともと利用していた金融機関に対する返済期間と返済総額が減っただけにすぎません。借り換えた先で、残りのローンや新たな保証料を支払うことになります。

保証料のオトクな支払い方法

保証料をオトクに支払う方法は「外枠方式」を選択することです。

保証料の支払い方法には「外枠方式」と「内枠方式」があります。それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

外枠方式とは

外枠方式とは、住宅ローンを契約するタイミングで保証料を一括払いする方法のことです。「前払い型」や「一括前払い型」とも呼ばれます。

外枠方式の保証料は、住宅ローンの返済期間や借り入れ額などを基に計算されます。

内枠方式よりも安くなりますが、住宅ローンにかかる諸費用と保証料をまとめて支払わなければなりません。そのため、予算オーバーにならないように気をつける必要があります。

内枠方式とは

内枠方式とは、保証料を毎月少しずつ支払う方法のことです。
住宅ローンの月々の返済額に保証料を加えることから「金利（利息）上乗せ型」や「分割払い型」とも呼ばれます。

何かと出費が多い住宅ローンの契約時に、保証料がかからないことが内枠方式のメリットです。
しかし、返済期間が長い住宅ローンと一緒に支払うことから、外枠方式に比べて保証料が高くなってしまいます。

内枠方式の保証料は、一般的に「住宅ローンの月々の返済額 × 一定の金利」で計算されます。

保証料の具体的な金額

この章では、保証料の具体的な金額について、以下のポイントを解説します。

●保証料を決める3つの要素
●保証料の相場
●支払い方法で変わる返済総額

それぞれ見ていきましょう。

保証料を決める要素

保証料の金額を決める主な要素は、以下の3つです。

●住宅ローンの返済期間
●借り入れる金額
●保証料の支払い方法

保証料の計算方法は、保証会社によって異なります。

保証料の相場

保証料の相場は、支払い方法によって異なります。

外枠方式における保証料の相場は、住宅ローンの借り入れ金額の2%です。たとえば3,000万円を借り入れた場合「3,000万円 × 2%」で、保証料は60万円になります。

内枠方式は、住宅ローンの月々の返済にかかる金利に0.2%上乗せされることが多いです。たとえば金利が1%の場合、月々の返済にかかる金利が1.2%になるイメージです。

支払い方法で変わる返済総額

住宅ローンにおける返済総額は、保証料の支払い方法によって変わります。

以下の条件で、返済総額をシミュレーションしていきます。

・保証料：1つ前に解説した相場を用いて計算
・返済期間：30年
・金利：1%

【3,000万円を借り入れた場合】

支払い方法	契約時の保証料	月々の返済額	返済総額
外枠方式	600,000円	96,492円	35,337,120円
内枠方式	0円	99,273円	35,738,280円

 
借り入れ金額が3,000万円の場合、住宅ローンの返済総額は、内枠方式のほうが401,160円高いです。

【5,000万円を借り入れた場合】

支払い方法	契約時の保証料	月々の返済額	返済総額
外枠方式	1,000,000円	160,820円	58,895,200円
内枠方式	0円	165,454円	59,563,440円

 
借り入れ金額が5,000万円の場合、住宅ローンの返済総額は、内枠方式のほうが668,240円高いです。

保証料の支払い方法によって、住宅ローンの返済総額に大きな差が出ることがわかります。

保証料がかからない住宅ローンについて

保証会社を利用しないことで、保証料がかからない住宅ローンもあります。

「楽天銀行」や「ソニー銀行」といったネット銀行で、しばしば見られるケースです。

保証料がかからないことで、返済額や諸費用を抑えることができます。

しかし以下のデメリットがあるため、注意が必要です。

●審査が厳しい
●融資手数料が高くつくケースもある

デメリットについて、詳しく解説していきます。

審査が厳しい

保証料がかからない住宅ローンは、審査が厳しい傾向にあります。金融機関にとって、ローンを回収できなくなるリスクが高いためです。

保証会社を利用しないということは、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、代わりに払ってくれる人がいないということです。そのため、住宅ローンをスムーズに完済できるような人が求められます。

審査では、以下のような項目から返済能力を見られます。

●収入
●勤務先
●勤続年数
●他のローンの借り入れ状況
●過去の滞納履歴
●事業の展望（法人の場合）

現在だけでなく、将来的に返済能力が続くかどうかも重要です。

「年収が400万円以上の人」など、住宅ローンの利用条件が明確に決められていることもあります。保証料がかからないぶん、借り入れるハードルが高くなります。

融資手数料が高くつくケースもある

保証料がかからない代わりに、融資手数料が高くつくケースもあるため、注意しましょう。融資手数料の相場は、借り入れ金額の2.2%ほどです。

融資手数料が必要になると、保証料がかかる住宅ローンの返済総額と大差がありません。

また保証料であれば、返済を繰り上げたり借り換えを行ったりすることで、返ってくる可能性があります。一方で、融資手数料は基本的に返ってきません。

返済総額や返金の有無について考えると、保証料がかかる住宅ローンのほうが安く済む可能性もあります。

まとめ【返済プランの比較が大切】

住宅ローンの借り入れにおいて、多くの金融機関が保証会社の利用を必須としています。債務者が住宅ローンを返せなくなるリスクに備えるためです。

保証会社の利用に必要な保証料は、数十万円〜数百万円になります。他の諸費用も考えて、予算オーバーにならないように注意しましょう。

保証料の支払い方法は「外枠方式」と「内枠方式」があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、家計の状況に合わせて選択してください。

また、保証料がかからない住宅ローンはオトクに感じますが、融資条件によっては返済総額が高くなってしまうケースもあります。

住宅ローンを利用する際は、複数の金融機関に相談し、返済プランを比較することが大切です。