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家・住宅購入コラム

住宅購入で手付金が払えないとき、どうすればいい?

住宅を購入しようとする際、契約手付金が必要になります。
金額は物件価格や不動産会社にもよりますが、一般的にはある程度まとまった金額になります。
しかし、手付金の持ち合わせがない場合は、どうしたらいいのでしょうか。
 
手付金がなくても、あきらめることはない
【方法1】 手付金がいくらならいいのか、確認する
【方法2】 親や周囲から借りる
【方法3】 ローンで借りる
【方法4】 一時的に現金を作る
手付金と住宅購入の流れ
手付金の仕組み
【仕組み1】 手付金の意味
・解約手付金
・違約手付金
・証拠手付
【仕組み2】 手付金の返還
安心・納得の住宅購入のために無料相談で不安解消
 

手付金がなくても、あきらめることはない

 

 
金額にもよりますが、結論から言うと、手付金がないからといってあきらめることはありません。
物件価格のすべてを借り入れる、フルローンが可能な金融機関はありますし、ケースによっては諸費用まで借りられることも珍しくありません。
 
ただ、契約の証拠としてのお金、万が一の違約金としての意味で一時的に手付金を支払わなくてはならない制度になっています。
 

【方法1】 手付金がいくらならいいのか、確認する

 
一般的に、契約手付金は物件価格の5〜10%、もしくは100万円以上と設定している不動産会社が多いです。
たとえば100万円は支払えないけど、50万円ならなんとかなる、という場合には、不動産会社の担当者に相談してみるといいでしょう。新入社員でもない限り、同様のケースは経験している営業スタッフがほとんどですので、なにも恥ずかしいことはありません。人気物件や、販売スタートして間もない物件では難しいかもしれませんが、在庫物件や不人気物件ほど応じてもらえる可能性は高くなります。
 
ただ、契約手付金はその物件を購入するという意思表示の金額であるとともに、解約発生時に違約金へ移行する性質をもっています。
極端に言えば、「気が変わったからやっぱり買わない」といったハプニングを防ぐ、あるいはリスクを回避するためです。もちろんこれは双方にあてはまることで、逆に言うと、手付金が少額になった場合、売主からの解約もそのぶんされやすくなるというリスクにつながります。
手付金を50万円支払った場合、買主の都合で解約する際は支払い済み手付金50万円を放棄しますが、売主の都合で解約する際は受け取っている50万円を含めた100万円を支払えば解約できる、いわゆる手付け倍返しです。もし、他のお客さんが50万円以上の上乗せしてでも物件を購入したいと言ってきた場合には、売主側から解約されることがないとはいえないケースです。
 
また、物件や売主の不動産会社などによって、手付金が安い、ゼロでも可能、というケースがあります。少ないケースですが、はじめから手付金がないことがわかっていれば、その中から物件探しをしてもいいでしょう。
 

【方法2】 親や周囲から借りる

 
いちばんいいのは、親から贈与を受けるか借りることです。
親からの贈与は、一般的には年間110万円までが非課税ですが、住宅の取得を目的とした贈与の場合、500万円までが非課税です。さらに、省エネ等住宅の場合など一定の要件を満たせば1,000万円までが非課税になります。親だけでなく祖父母でも対象になります。ただし、妻の親など配偶者の親族の場合は該当しません。それでも、たとえば贈与を受けた配偶者の名義を金額分共有登記にするなど方法はありますので、実際には可能なケースが多くなります。
 
また、所得制限など受贈者の要件がありますので、詳しくは各自のケースで国税庁のホームページなどで確認してください。
この住宅取得等資金の贈与の特例制度は令和4年5月現在、令和5年12月31日までの間の時限措置となっています。今までの慣習からいけば延長される可能性はありますが、要件変更などを伴うことがあります。
 
課税対象になる部分については、贈与を受けられないということではありません。贈与税を支払うか、借用書などを作成して「借りた」という形にするなどの方法があります。借用書を作成しても、無利子では贈与とみなされますので、銀行など金融機関の現行の金利に合わせておきましょう。
また、勤務先によっては借り入れができることもあります。
 
ただし、信用情報に登録されるローン扱いにならないか注意が必要です。住宅のローン審査、または資金実行前の信用情報にひっかかると融資そのものに影響しかねません。借りられてもあまり時間がかかるようでは契約に間に合わなくなります。
 
※住宅取得等資金の贈与
国税庁ホームページhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
 

【方法3】 ローンで借りる

 
金融機関、信販系などのローンで借りるという方法です。
これは、基本的には信用情報に載り、その後の住宅ローン審査、ローン実行前の金融機関のチェックなどにより発覚することで融資事態に悪影響がでます。端的に言えば、融資が取りやめになる可能性があり、少なくとも減額されるか金利や返済期間など条件変更を迫られます。基本的にはNGな方法だと思われがちです。
 
ただ、手付金がないということは、多くの場合はフルローンを組むはずです。フルローンを組む予定ということは、銀行などの金融機関も、自己資金がないお客さんだということは理解していることになります。つまり、今回の購入にあたって、手付金のために一時的に手付金分のローンを借りるということを事前に融資を予定している金融機関に伝えておくのです。それがOKなら堂々と借り入れできます。
 
金融機関の審査は借りる側の勤務先などの属性や年収、勤務年数などを中心に査定します。特に属性がいい勤務先であれば、OKが出る可能性は高くなります。不動産会社と提携している金融機関の場合は不動産会社から伝えてもらうのがいいでしょう。
 

【方法4】 一時的に現金を作る

 
これは最終手段ですし、多額の現金が作れるわけではありません。どうしてももうひと息足りない、といったケースに役立つかもしれない、という程度だと思ってください。
手持ちの物品の現金化ですが、代表的なものに車があります。高価なブランド物や宝石類もあるかもしれません。手放せない、できれば手放したくないものがほとんどのはずです。車を売るといっても、車にもよりますが、下取りに出したとしてもあまり多額の現金になることは稀でしょう。クレジットカードで信用情報に影響なく現金を作ることも可能ですが、100万単位では難しいことです。
車を手放したりすると一時的に足に困る、など不便はあるかも知れませんが、決済と融資実行を終えれば支払っている手付金ぶんの金額が手元に戻り、新たに車を購入してもいいでしょう。このあたり、手付金の仕組みとして次章で説明します。
 

手付金と住宅購入の流れ

 

 
手付金は契約時に支払います。
この契約手付金を含めた住宅購入の一般的な流れは以下のようになります。
 

物件見学・検討・資金計画

購入申し込み(不動産買い付け書)・申し込み証拠金(買い付け金)、~10万円程度

住宅ローン事前審査、内定

重要事項説明・不動産売買契約締結・契約手付金支払い

住宅ローン本審査、承認

現地施主立会い検査

住宅ローン契約(金銭消費貸借抵当権設定契約)

決済・物件引渡し(鍵の譲渡)、住宅ローン実行

所有権移転登記(新築なら建物表示登記等)、抵当権設定

引越し

 

手付金の仕組み

 

 

【仕組み1】 手付金の意味

 
通常の住宅購入への流れとして、契約の前に「購入申し込み」をしているはずです。「買い付け」などとも呼ばれる、10万円程度の申し込み証拠金、買い付け金を支払って、その物件を検討する優先順位を獲得するためです。住宅などの不動産は同じものが2つとないため、他人に買われてしまえば二度と買うことはできません。書類も書いて、印鑑も押して、お金も支払って物件をおさえ、融資が受けられそうかなどの検討をつけて、1週間から10日程度ののちに契約となります。
契約時に必要なのが手付金です。手付金には大きく3つの意味があります。
 

・解約手付金

 
住宅購入時には、契約の解約キャンセルをできるだけ防ぐために、買主が手付金を支払うことになっています。
住宅売買契約を交わしてから、準備が整い実際に決済され物件が引き渡しされるまで日数がかかります。
その途中には融資の準備もあるし、 現場では引渡し前の準備として施主立会い検査も必要です。
その間に、売主、または買主の気が変わることもないとはいえません。
売主にとっては、高く買ってくれるなど、さらにいい条件で物件を購入してくれる人が現れるかもしれません。方法①で述べたように、手付金の金額が少ないほど双方にとってリスクが高くなるというのがこれです。
そのような事態をなるべく避けるために、手付金というお金を支払うことで、契約を担保しているのです。
 

・違約手付金

 
違約というのは、契約の履行に着手している場合、契約内容の不履行があった場合に適用され、買主は手付金の放棄と共に同額の違約金を支払うことになります。たとえば既に登記の手続きに入っているとか、支払い予定の入金ができないとか、物件の現状を変更している、つまり変更工事を施工しているなど、ケースは様々あります。
売主側の契約不履行は、予定している引渡し時期になっても物件が完成せず引渡しができないなど、です。
ただしほとんどの場合はローンの特例解約のような形で、買主が予定していた借り入れができなかった場合は白紙解約にできることが多くなっています。
 

・証拠手付

 
契約が成立したことの証拠金の意味合いです。通常の売買ではモノとその対価であるお金は同時にやり取りされるのが原則です。しかし、不動産の場合はスーパーで野菜を買うようにはいきません。実際に購入する約束をする意思表示としてのお金を、先に一部払い込むような感覚です。解約や違約が発生すると、されたほうが実質的に被害を被ります。
 そのため、両者のキャンセルが簡単にできるようになっていると、住宅の売買契約自体が簡単に反故にされかねません。両者が一定の安心・信頼のもとに引渡しまで進められるためともいえます。
 

【仕組み2】 手付金の返還

 
契約手付金は、そのまま物件価格の一部へ充当されます。
ここでは諸費用は別途として省いて考えますが、たとえば5000万の物件の場合、300万の手付金であれば、残りは4,700万になります。
 
自己資金がなくフルローンの場合、5,000万の融資が実行されれば、300万が残ります。
不動産会社から手付金を返還されるか、融資金の一部を残すか、パターンはバラバラですが、手付金と同額が手元に残ります。それで親などから借りていたぶんを返済するか、あるいは車を買う資金にしてもいいでしょう。
 

安心・納得の住宅購入のために無料相談で不安解消

 

 
住宅購入にあたって、売買契約時には原則的にある程度の手付金を用意しておかなければいけませんが、用意ができなくても方法はありますから、すぐあきらめることはしないでください。
困ってしまったときでも、専門家に相談することで意外にも簡単に解決することがあります。
不動産、住宅などを購入しようとしている人向けに無料相談を受け付けています。
 
今回の手付金のことだけでなく、住宅ローン、資金計画、さらに将来のライフプランに至るまで、不動産やそれにまつわるお金を中心とした悩みがあるのなら、ぜひご利用ください。
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小野 信一

所属会社:
ネクスト・アイズ株式会社
所属会社のWEBSITE:
https://www.nexteyes.co.jp/
保有資格:
ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、不動産コンサルティング技能登録者、2級建築施工管理技士
著書:
NHK出版「家づくり必勝法」
ハウスメーカーがいわない8つの鉄則
リフォームで失敗しない6つの秘訣
家と土地と相続・贈与の税金「24のお得な話」
監修:ダイヤモンド社「はじめて家を建てました」あべかよこ著
監修:西東社「失敗しない!後悔しない!マイホームの建て方・買い方」

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