【抵当権は早めに抹消すべき！】費用や手続きについて解説

住宅ローンを完済すると、銀行から「抵当権抹消登記」に必要な書類が送られてきます。
抵当権抹消登記とは、不動産に付いている抵当権を外すための手続きのことです。

抵当権抹消登記をおこなわなかったり、手続きを先延ばしにしたりするとデメリットが多いため、早めに動くことが大切です。

この記事では、以下4つのポイントを解説します。

・抵当権の抹消にかかる費用
・費用を支払う人やタイミング
・義務や手続きの期限
・費用を安く抑える方法

手続きを正確におこなうためにも、抵当権の抹消についてよく理解しておきましょう。

抵当権の抹消にかかる費用

不動産に付いている抵当権を外すためには「抵当権抹消登記」が必要です。
その際に以下のような費用がかかります。

・登録免許税
・司法書士への報酬
・登記情報の取得費用
・変更登記費用
・所有権移転登記費用

1つずつ詳しく見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をおこなう際に納める税金のことです。
抵当権抹消登記における登録免許税は、1つの土地や1つの建物に対して1,000円かかります。

土地や建物ごとに支払う必要があるため、一戸建て住宅にかかる登録免許税は2,000円（1,000円×2）です。家が2つの土地がまたがっていた場合、土地2つ分と建物1つ分の合計3,000円を支払わなければなりません。

司法書士への報酬

抵当権抹消登記における司法書士への報酬額は、10,000円〜20,000円が相場です。
司法書士は、登記における手続きや書類の作成を代行してくれます。
専門家としてサポートしてくれる心強い存在です。

法律や登記に馴染みがない人は、司法書士に依頼し手伝ってもらうのが一般的です。

登記情報の取得費用

抵当権抹消登記をおこなう際には、事前調査が必要です。
事前調査では、土地や建物の登記情報を確認するために「登記事項証明書」を取得します。

登記事項証明書の取得費用は、以下のとおりです。

・法務局の窓口で取得する場合：600円
・ネットで申請し、郵送で取得する場合：500円

上記は、1つの土地や1つの建物ごとに支払います。
一戸建て住宅の登記事項証明書を法務局の窓口で取得する場合、1,200円（600円×2）必要です。

登記情報は、民事法務協会が運営している「登記情報提供サービス」でも確認できます。
登記情報提供サービスの利用にかかる費用は、1つの土地や1つの建物あたり332円です。

また抵当権抹消登記の完了後にも、登記情報から「抵当権が外れているかどうか」を確認する必要があります。

変更登記費用

住所や氏名に変更がある場合、変更登記を申請しなければなりません。
抵当権抹消登記と同じように、変更登記にも登録免許税がかかります。

変更登記における登録免許税は、1つの土地や1つの建物に対して1,000円です。住所や氏名の変更登記をおこなう際には、住民票の写しや戸籍謄抄本を取得し、提出する必要があります。

取得費用（発行手数料）は以下のとおりです。

・住民票の写し：300円
・戸籍謄抄本：450円

所有権移転登記費用

所有者が亡くなっている場合、相続人への所有権移転登記が必要です。

相続における所有権移転登記は「相続登記」とも呼ばれます。
所有権移転登記によって、土地や建物の名義（所有者）を相続人に変えるのです。

所有権移転登記にも登録免許税がかかり、税額は以下の式で計算します。

【 不動産評価額 × 0.4% 】

抵当権抹消登記の費用を支払う人・タイミング

この章では、抵当権抹消登記の費用を「いつ誰が支払うのか」について解説します。

抵当権はローンの完済時だけでなく、不動産を売却する際にも外さなければなりません。
手続きをスムーズにおこなうためにも、流れを把握しておきましょう。

費用を支払う人

住宅ローン完済後の抵当権抹消登記において、登録免許税などの費用を支払う人は、土地や建物の所有者です。

勘違いされやすいですが、抵当権者である銀行が負担してくれるわけではありません。銀行のホームページには「抵当権抹消にかかる費用はお客様のご負担となります」という注意書きがよく見られます。

また不動産を売却する際の抵当権抹消登記も、所有者（売り手）が費用を支払います。買い手ではない点に注意しましょう。

費用を支払うタイミング

抵当権抹消登記の費用を支払うタイミングについて、以下の3つに分けて解説します。

・登記をおこなう前
・登記の申請時
・登記の完了後

「いつ何を支払うのか」について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

登記をおこなう前

抵当権抹消登記をおこなう前には、以下の費用がかかります。

・登記情報の取得費用
・住民票の写し・戸籍謄抄本の取得費用
・登録免許税

登記情報の取得費用以外は、以下の登記が必要な場合に支払う費用です。

・住所や氏名の変更による「変更登記」
・相続による「所有権移転登記」

登記の申請時

抵当権抹消登記の申請時には、登録免許税がかかります。
登録免許税の納税方法は、以下のとおりです。

①必要な税額分の収入印紙を購入する
②台紙に貼り付ける
③抵当権抹消登記の申請書とあわせて提出する

収入印紙は、郵便局や法務局などで購入しましょう。

抵当権抹消登記の申請書は、以下の書類とあわせて法務局に提出します。

・登録免許税の収入印紙
・登記識別情報
・登記原因証明情報
・銀行の資格証明情報・委任状

登録免許税の収入印紙以外は、住宅ローンを完済したタイミングで銀行から送られてきます。
抵当権抹消登記の申請書は、法務局のホームページからダウンロード可能です。

登記の完了後

抵当権抹消登記の完了後には、司法書士に報酬を支払います。
報酬額は、以下のような項目を基に計算されます。

・登記の複雑さ（難易度）
・代行する手続きの量
・地域

変更登記や所有権移転登記の代行も依頼した場合は、報酬額が上がります。
司法書士の事務所によっても報酬額が変わるため、依頼する前に見積もりを出してもらいましょう。

また抵当権抹消登記の完了後には、抵当権が正しく外れたことを確認するために、登記情報を取得します。

その際に、以下いずれかの費用がかかります。

・登記事項証明書の発行手数料
・登記情報提供サービスの利用料

抵当権抹消登記の義務や手続き期限

抵当権抹消登記は義務ではありません。
住宅ローンを完済したあとに何もしなくても、罰則を受けることはないのです。

抵当権抹消登記には期限もないため、住宅ローンの完済から何年後でも手続きできます。

しかし抵当権抹消登記をおこなわない、もしくは期間を空けて手続きする場合、デメリットがあるため注意が必要です。

この章では、以下の2つについて解説します。

・抵当権抹消登記をおこなわないデメリット
・抵当権抹消登記を先延ばしにするデメリット

1つずつ詳しく見ていきましょう。

抵当権抹消登記をおこなわないデメリット

抵当権抹消登記をおこなわず、抵当権が付いたままになっていると、以下2つのタイミングでデメリットが生じます。

・不動産を売却したいとき
・不動産担保ローンを利用したいとき

デメリットが生じる理由について、以下に詳しく解説します。

不動産を売却したいとき

登記簿上に抵当権が残っている土地や建物は、買い手が付かない可能性が高いです。

抵当権が付いている不動産には、差し押さえられてしまうリスクが伴います。買い手側としては、リスクの少ない不動産を購入したいため、抵当権が付いていると選ばれづらくなってしまうのです。

抵当権の効力は、住宅ローンを完済した時点で無くなります。

しかし「抵当権抹消登記をおこなわず抵当権が残っているだけ」の状態であっても、印象は良くありません。不動産に付いている抵当権に効力があるかどうかは、買い手にはわからないためです。

不動産担保ローンを利用したいとき

抵当権抹消登記をおこなっていない場合、不動産担保ローンを利用しづらくなります。
不動産担保ローンとは、土地や建物などの不動産を担保にして融資を受けるローンのことです。

不動産担保ローンにおいて「担保にする不動産に抵当権が付いていないこと」を融資条件としている銀行は少なくありません。

抵当権が付いている不動産でも対応してくれるケースはありますが、審査でマイナスに働く傾向にあります。

抵当権抹消登記を先延ばしにするデメリット

抵当権抹消登記を先延ばしにするデメリットは、手続きが複雑になることです。

抵当権抹消登記に必要な書類は、住宅ローンを完済したタイミングで銀行から送られてきます。

住宅ローンの完済から抵当権抹消登記をおこなうまでの期間に、銀行名などの情報が変わった場合、書類を修正しなければなりません。

さらに抵当権抹消登記を先延ばしにすると、書類を失くしてしまうリスクもあります。書類のなかには再発行できないものもあり、失くしてしまうと余計な手続きが増えてしまいます。

不動産を売却したり不動産担保ローンを利用したりする予定がなくても、住宅ローンを完済したら抵当権抹消登記を済ませておきましょう。

抵当権抹消登記の費用を安く抑える方法

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼せず自分で手続きすると費用を安く抑えられます。司法書士への報酬がかからないためです。

しかし自分で抵当権抹消登記をおこなう場合、デメリットがあります。

この章では、自分で手続きをおこなう方法やデメリットに加えて「抵当権抹消登記の費用は経費にできるのか」について解説します。

自分で手続きをおこなう方法

自分で抵当権抹消登記の手続きをおこなう場合、以下の流れとなります。

①銀行から必要書類を受け取る
②登記情報を確認する
③氏名や住所の変更登記・所有権移転登記をおこなう（必要な場合のみ）
④登録免許税の収入印紙を購入する
⑤抵当権抹消登記の申請書をダウンロードし、記入する
⑥申請する不動産を管轄する法務局に、①④⑤の書類を提出する
⑦登記情報を取得し、抵当権が抹消されたことを確認する

⑥で書類を提出したら、法務局による審査がおこなわれます。
審査に通ると登記が完了し、登記完了証が発行されます。

抵当権抹消登記は、郵送やオンラインでも手続きが可能です。
詳しくは法務局のホームページから確認してください。

自分で手続きをおこなうデメリット

司法書士に依頼せず、自分で抵当権抹消登記の手続きをおこなう場合、以下のデメリットが考えられます。

・手間がかかる
・法務局の開庁日が平日のため、仕事を休まなければならない
・書類に不備が出やすい

提出した書類に不備があると、法務局に出向かなければなりません。
法務局が遠くにある場合、さらに手間がかかってしまいます。

複数の司法書士事務所に見積もりを出してもらい、安いところを選ぶのも、抵当権抹消登記の費用を安く抑える方法の1つです。

抵当権抹消登記の費用は経費にできるのか

住宅を売却するために抵当権抹消登記をおこなった場合、確定申告の際に譲渡費用として経費にしたいと考える人もいます。

しかし抵当権抹消登記の費用は譲渡費用にならないため、経費にできません。「譲渡に関する直接的な費用ではない」と判断されるためです。

まとめ

住宅ローンの完済時や不動産の売却時には、不動産に付いている抵当権を外さなければなりません。
不動産の抵当権を外すには「抵当権抹消登記」が必要です。

抵当権抹消登記には、登録免許税や司法書士への報酬などの費用がかかります。

費用を負担するのは、不動産の所有者です。費用を支払うタイミングを把握しておき、慌てないようにしましょう。

司法書士に抵当権抹消登記を依頼すると、正確かつスムーズな手続きとなります。

また抵当権抹消登記は、義務ではありません。
しかし抵当権抹消登記をおこなわない場合、多くのデメリットが生じるため、早めに手続きをしておくことが大切です。