抵当権設定はどんなときに必要？仕組みや費用を解説！

抵当権設定とは、土地や建物などの不動産に抵当権を付けることです。
住宅ローンなどを利用してお金を借りる際に、抵当権設定をおこないます。

抵当権設定について、住宅を購入する際にはじめて知る人は少なくありません。「どのように設定するのか」「費用はいくらかかるのか」など、抵当権設定は不安を抱きやすいポイントです。

この記事では、抵当権設定について以下を解説します。

・目的や仕組み
・必要な場面
・手続きの流れや必要書類
・必要な費用
・抵当権を外すタイミング

抵当権設定に関する不安を解消して、借り入れをスムーズにおこないましょう。

抵当権設定とは

抵当権設定とは、土地や建物などの不動産に抵当権を付けることです。住宅ローンなどを利用して金融機関からお金を借りる人は、所有する不動産に抵当権を付けて担保にします。

この章では、抵当権設定の基礎知識として以下のポイントを解説します。

・抵当権の目的
・抵当権の仕組み
・抵当権設定が必要な場面

それぞれ詳しく見ていきましょう。

抵当権の目的

抵当権の目的は「貸したお金を回収できなくなるリスク」に備えるためです。
このリスクは、お金を貸した（融資した）金融機関側に発生します。

住宅ローンを計画的に組んだとしても、返済ができなくなってしまう可能性は誰にでもあります。
たとえば以下のようなケースです。

・転職や解雇により収入が減ってしまった
・病気やケガで働けなくなってしまった

債務者から貸したお金を回収できない場合、金融機関は赤字になってしまいます。抵当権を設定しておくと、このような事態を防げるため、金融機関は安心して多額のお金を貸すことができるのです。

抵当権の仕組み

債務者がローンを返せなくなった場合、担保にしている不動産に対して抵当権が実行されます。抵当権が実行されることで、金融機関は貸したお金を回収できる仕組みです。

抵当権の実行から、金融機関がお金を回収するまでの流れは、以下のとおりです。

①抵当権が実行される
②担保にしている不動産が裁判所に差し押さえられる
③不動産が競売にかけられる
④購入希望者に不動産を売却する
⑤売却で得たお金をローンの残金として金融機関が回収する

競売は、不動産の売却方法の1つです。

競売における不動産の購入価格は、所有者が提示するのではなく、買い手の希望で決まります。買い手が複数いる場合は、最も高い価格を希望した人にそのまま売却します。

抵当権設定が必要な場面

抵当権設定が必要な場面は、以下のとおりです。

・住宅ローンを利用するとき
・不動産担保ローンを利用するとき
・ローンを借り換えるとき

住宅ローンや不動産担保ローンは、抵当権設定を条件にお金を貸してもらえます。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、名前のとおり「土地や建物などの不動産を担保にして、お金を借りるローン」のことです。不動産を担保にするため、抵当権設定が必要なのです。

使い道が住宅の購入に限定されている住宅ローンに対して、不動産担保ローンは使い道が幅広いという特徴があります。

ローンの借り換えとは

ローンの借り換えとは、ローンの返済中に、ほかのローンに乗り換えることをいいます。
金利が低いなど、より条件が良いローンに乗り換えるのが一般的です。

借り換えの流れは、以下のとおりです。

①新たな金融機関でローンを組み、お金を借りる
②今までのローンを①で得たお金によって完済する
③今までのローンで設定されていた抵当権を外す
④新たな金融機関で抵当権を再び設定する
⑤新たなローンの返済を始める

新たなローンを組む前に今までのローンの繰り上げ返済を申し込むなど、実際の流れは複雑かつ、ほぼ同時進行です。

また借り換えによって金融機関が変わるため、今までの抵当権を外し、改めて設定する必要があります。抵当権の外し方については「抵当権を外すタイミング」の章で解説します。

抵当権設定の流れや必要書類

抵当権設定は、以下のような流れで進めます。

①金銭消費貸借契約を結ぶ
②抵当権設定契約を結ぶ
③必要書類を集める
④抵当権設定登記を申請する

それぞれ詳しく解説していきます。

金銭消費貸借契約とは

金銭消費貸借（きんせんしょうひたいしゃく）契約とは、お金を借りることや貸すことに対する契約のことです。

住宅ローンを借り入れる前に、金融機関と結びます。

金銭消費貸借契約の契約書に記載されている内容は、借り入れる金額や返済期間などの融資条件です。

抵当権設定契約とは

抵当権設定契約とは、抵当権を設定することに対する契約のことです。

契約書には、返済ができなくなった際に不動産が差し押さえられる旨などが記載されています。
金銭消費貸借契約とあわせて「金銭消費貸借兼抵当権設定契約書」となっていることもあります。

必要書類

抵当権を設定するためには、以下のような書類が必要です。

・抵当権設定登記の申請書
・抵当権設定契約書
・登記識別情報
・印鑑証明書
・委任状

印鑑証明書は、3ヶ月以内に作成されたものでなければなりません。

抵当権設定登記の申請書には、以下のような項目を記載します。

・債務者の住所や氏名
・ローンで借り入れる金額
・利息

抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、不動産に抵当権が付いていることを登記簿上に載せることです。必要書類と申請書を法務局に提出し、申請します。オンライン申請も可能です。

抵当権設定登記を申請する法務局は、抵当権を設定する不動産を管轄しているところです。

抵当権設定にかかる費用

抵当権設定にかかる費用は、以下のとおりです。

・登録免許税
・司法書士への報酬
・諸費用

申請する時期によっては費用の軽減措置もあるため、あわせて紹介します。

登録免許税

抵当権を設定する際の抵当権設定登記には、登録免許税がかかります。
税額の計算式は、以下のとおりです。

【 借り入れる金額 × 0.4% 】

借り入れる金額が3,000万円の場合、登録免許税は12万円です。

なお、2024年3月31日までは、軽減措置により以下の計算式となります。

【 借り入れる金額 × 0.1% 】

登録免許税の軽減措置を受けるためには、以下のような一定の条件を満たす必要があります。

・個人が住むための住宅であること
・床面積が50㎡以上であること
・新築または取得してから1年以内に登記していること

司法書士への報酬

抵当権設定登記をおこなう際には、登記のプロである司法書士に依頼するのが一般的です。

手続きをサポートしてくれた司法書士には、報酬を支払います。
報酬額の相場は、3万円〜7万円ほどです。

司法書士に依頼する場合、以下のメリットがあります。

・手続きを代わりにおこなってくれるため、手間が省ける
・正確かつスムーズに手続きを進めてくれる
・登記に関する相談ができる

自分で抵当権設定登記をおこなう場合、司法書士への報酬は必要ありません。
しかし金融機関が司法書士への依頼を必須としているケースが多いです。

諸費用

抵当権設定にかかる諸費用には、以下のようなものがあります。

・印紙代
・登記情報の確認費用
・印鑑証明書の発行手数料

印紙代は、金銭消費貸借契約などの契約書を作成する際に、印紙税を納めるために必要な費用です。

契約書に記載された金額によって、税額が変わります。1,000万円超〜5,000万円以下の契約の場合、金銭消費貸借契約書に必要な印紙代は2万円です。

また、抵当権設定登記では登記情報の確認が必要です。
登記情報は、以下いずれかの方法で確認します。

・法務局で「登記事項証明書」を取得する（600円）
・民事法務協会が運営している「登記情報提供サービス」を利用する（332円）

抵当権を外すタイミング

抵当権は、土地や建物などに対して永久に付き続けるわけではありません。
抵当権は以下のタイミングで外します。

・ローンを完済したとき
・ローンを借り換えたとき
・抵当権の設定者が死亡したとき

また、抵当権を外すためには「抵当権抹消登記」が必要です。
抵当権を外すタイミングと、抵当権抹消登記について、詳しく見ていきましょう。

ローンを完済したとき

住宅ローンや不動産担保ローンを完済したときには、抵当権抹消登記によって抵当権を外します。

抵当権が付いたままだと、デメリットが多いためです。抵当権の効力自体は、ローンを完済した時点で無くなります。

抵当権抹消登記の流れや、抵当権を外さないデメリットなどについては「抵当権抹消登記」の章で詳しく解説します。

ローンを借り換えたとき

ローンの借り換えでは金融機関が変わるため、抵当権を外さなければなりません。抵当権を外したうえで、借り換え先の新たな金融機関で改めて抵当権を設定するのです。

抵当権を再設定する際には、借り換え先の金融機関が指定する司法書士に手続きを依頼するケースが多いです。

借り換えでは、抵当権の抹消登記と設定登記の2つが必要になります。
そのため登記2回分の費用がかかります。

抵当権の設定者が死亡したとき

ローンの返済中に抵当権の設定者が死亡した場合、以下の流れで抵当権を外します。

①団体信用生命保険の保険金でローンを完済する
②相続登記により、不動産の名義（所有者）を変更する
③抵当権抹消登記により、抵当権を外す

団体信用生命保険とは、ローンの契約者が死亡または高度障害を負い、返済ができなくなった場合に備える保険のことです。

万が一の際には、生命保険会社が保険金として、金融機関に残りのローンを支払ってくれます。団体信用生命保険は、ローンの契約時に加入するのが一般的です。

団体信用生命保険に加入しておらず、契約者に万が一のことがあった場合、残りのローンは家族が返済することになります。この場合は、不動産の名義を変更したうえでローンを完済したあとに、抵当権抹消登記によって抵当権を外すことになります。

抵当権抹消登記

不動産の抵当権を外すために必要な抵当権抹消登記には、以下の費用がかかります。

・登録免許税
・司法書士への報酬
・登記情報の取得費用

抵当権抹消登記は義務ではなく、手続き期限もありませんが、抵当権を外すタイミングが来たら速やかに手続きしましょう。

抵当権抹消登記を速やかにおこなうべき理由

抵当権抹消登記を速やかにおこなうべき理由は、抵当権が付いたままの土地や建物には以下のデメリットがあるためです。

・売却するときに買い手が付きにくい
・不動産担保ローンで担保として認められにくい

抵当権が付いている不動産は、抵当権の効力が無くても「差し押さえられるリスクがある」とみなされてしまいます。

売却や借り入れの予定がなくても、将来的に困らないように、抵当権は速やかに外しましょう。

抵当権抹消登記の流れ

抵当権抹消登記の流れは、以下のとおりです。

①金融機関から必要書類（登記識別情報など）を受け取る
②抵当権抹消登記の申請書を作成する
③必要書類と申請書を法務局に提出する

抵当権抹消登記の申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。抵当権を外す不動産の情報などを記入し、作成しましょう。申請書とあわせて、登録免許税の収入印紙を貼り付けた用紙も提出します。

氏名や住所、所有者に変更がある場合は、抵当権抹消登記を申請する前に「変更登記」や「所有権移転登記」が必要です。

また申請書や必要書類を提出する法務局は、どこでも良いわけではありません。抵当権を外す不動産を管轄している法務局に提出してください。

まとめ【抵当権の設定と抹消は速やかに】

抵当権設定は、土地や建物などの不動産に抵当権を設定することです。抵当権は金融機関の権利で、融資金を回収できないリスクに備えることを目的としています。

抵当権設定が必要な場面は、ローンを借り入れたり、借り換えたりするときです。金融機関と契約を結び、抵当権設定登記によって抵当権を設定します。

抵当権設定には費用がかかるため、早い段階で金融機関や司法書士に確認しておきましょう。

また不動産の抵当権は永久に付き続けるわけでなく、ローンを完済したら外します。抵当権の設定と抹消について把握しておき、状況に応じて速やかに手続きすることが大切です。