住宅購入にかかる税金のすべて｜節税方法や給付金もわかりやすく解説

住宅購入には様々な税金がかかり、購入時に納付するものや購入後に納付するもの、継続的に納付するものなどがあり、土地と建物で扱いも違います。

本記事では、住宅購入にかかるすべての税金の概要と概算、節税方法と給付金について解説します。住宅購入を検討している人はぜひ参考にしてください。

住宅購入にかかる税金の種類【一覧】

住宅購入にかかる税金は、大きく3つに分けられます。

・住宅購入時にかかる税金
・住宅購入後に一度だけかかる税金
・不動産を所有しているあいだ毎年納付する税金

以下は住宅購入にかかるすべての税金の一覧です。なお、計算方法が複雑なものは各項目で詳しく解説します。

税金の名称	納付するタイミング	税額の概算
消費税	住宅購入時	仲介手数料、建物の価格によって変動
登録免許税		登記方法により税率が異なる
印紙税		30,000円〜300,000円（購入金額による）
不動産取得税	購入後一度だけ	土地の固定資産税評価額×1/2×3% 建物の固定資産税評価額×3% ※上記は原則。特例あり。
固定資産税	購入後毎年	固定資産税評価額×1.4%（標準税率） ※土地・建物ともに上記は原則。特例あり。
都市計画税		固定資産税評価額×0.3%（制限税率） ※土地・建物ともに上記は原則。特例あり。

以降でそれぞれの税金について詳しく解説します。

住宅購入時にかかる税金

住宅購入時とひと括りにしていますが、実際に税金がかかるタイミングは手続きごとに異なります。

消費税

住宅購入における税率は、日用品などと同じく支払い代金の10%です。

住宅購入の場合、建物には消費税がかかりますが「土地は非課税」です。なぜなら「土地は消費するものではない」という法的解釈があるからです。

その他、消費税がかかるタイミングと内容は以下が一般的です。

・新築の場合、工事請負代金を支払うとき
・不動産仲介業者に仲介手数料を支払うとき
・建物の購入代金を支払うとき

登録免許税

住宅ローンを組む場合、登録免許税がかかるタイミングは2回です。

・購入した不動産を自分の名義に移転登記をするとき
・住宅ローンを組む際に、抵当権の設定登記をするとき

なお、登記の種類と税額の計算方法は以下のとおりです。

登記の種類	原則の税額計算	軽減税率の特例を受けた場合
保存登記	固定資産税評価額×0.4%	住宅用の建物：0.15%
売買などによる 所有者移転登記	固定資産税評価額×2.0%	住宅用の建物：0.3% 土地：1.5%
抵当権設定登記	融資を受けた金額×0.4%	住宅用の建物：0.1%

※軽減税率の特例には期限があり、変更される場合があります。

軽減措置の詳細については、記事後半でまとめて解説しています。

印紙税（収入印紙代）

住宅購入では様々な契約を締結する場面があり、その都度かかった金額に応じた印紙税（印紙代）がかかります。

以下は印紙税がかかるタイミングの一例です。

・建物を建設する際の工事請負契約を交わすとき
・建物を購入する際の売買契約を交わすとき
・住宅ローン契約を交わすとき

なお、印紙税の金額はあらかじめ決まっていますが、契約書に記載された金額と契約内容によって変わります。

契約書に記載 されている金額	印紙税の金額
	工事請負契約	売買契約	住宅ローン契約
100万〜200万円以下	200円	1,000円	2,000円
200万〜300万円以下	500円
300万〜500万円以下	1,000円
500万〜1,000万円以下	5,000円		10,000円
1,000万〜5,000万円以下	10,000円		20,000円
5,000万〜1億円以下	30,000円		60,000円
1億円〜5億円以下	60,000円		100,000円
記載なし	200円

※上記は印紙税の軽減措置適用後の金額です。

住宅購入後に一度だけかかる税金

住宅購入後に一度だけかかる税金は「不動産取得税」だけです。

不動産取得税

不動産取得税とは、売買などで不動産を取得したときに課税される税金です。土地と建物それぞれに軽減税率が設定されており、掛け率も異なります。

	原則の税額計算	軽減税率の特例を受けた場合
土地	土地の固定資産税評価額 ×1/2×3%	（左記の金額）−税額控除額
建物	建物の固定資産税評価額×3%	（建物の固定資産税評価額−特別控除額）×3%

※軽減税率の特例には期限があり、変更される場合があります。

不動産取得税がかかるタイミングは少し遅く、最長で住宅取得から1年以上経ってから納付書が届く場合もあります。忘れた頃にやってくる税金なので注意しましょう。

不動産を所有しているあいだ定期的にかかる税金

所有している不動産に居住しているか否かにかかわらず、毎年1月1日現在「所有者」となっている人に対して課せられる税金が固定資産税と都市計画税です。

いずれも毎年3月頃に市区町村から納付書が届き、一括か4回の分割払いかを選択できるようになっています。一括にしても割引があるわけではないので、どちらの方法でも納付金額は変わりません。

固定資産税

固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

・固定資産税評価額×1.4%（標準税率）

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書と一緒に届く「課税明細書」の「価格」という欄に記載されています。

計算式で求めることも可能ですが、非常に複雑なためここでは割愛します。

都市計画税

都市計画税は必ずかかる税金ではなく、所有する不動産が都市計画法で定められている地域にある場合に課される税金です。以下の計算方法で求めることができます。

・固定資産税評価額×0.3%（制限税率）

なお、制限税率は0.3%を上限に各市町村が決めることになっているため、地域によっては0.3%未満の税率が設定されている場合があります。

参考：管理費・修繕積立金

所有する不動産が分譲マンションの場合、管理人修繕積立金が毎月かかるのが一般的です。

これらは税金ではありませんが、購入後のランニングコストとしては無視できません。支払い計画には忘れずに組み込んでおきましょう。

住宅購入の税金における特例や軽減措置

住宅購入をはじめとする不動産取引には、様々な特例や軽減措置が設けられています。

ただし大前提として、ここで紹介する特例や軽減措置の多くは常に一定ではありません。期限が設定されていたり、期限の途中で改正される可能性もあります。

現行の制度や軽減措置については国税庁のWebサイトや各自治体のWebサイトなどで確認してください。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は「住宅ローン控除」や「住宅借入金等特別控除」とも呼ばれ、条件を満たした場合に支払った所得税（住民税の一部も含む）の一部から還付される制度です。

控除の期間や限度額は居住した時期によって異なります。

居住開始時期	2013年1月 〜2014年3月	2014年4月 〜2021年12月	2019年10月 〜2020年12月
控除期間	10年間		13年間
控除率	1%
控除上限額	200万円	400万円	400万円
住民税から控除 される上限額	97,500円／年 （前年度課税所得×5%）	136,500円／年 （前年度課税所得×7%）

※2019年10月〜2020年12月は消費税10%で取得した場合（新型コロナの影響で入居が遅れた場合は2021年12月31日までの入居でも適用される特例あり。

住宅ローン減税が適用される条件は以下のとおりです。

・本人が居住する建物であること
・合計所得金額が3,000万円以下であること
・住宅の引き渡し、または工事完了から6ヶ月以内に居住すること
・床面積が50平米以上であること
・店舗併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
・借入金の償還期間が10年以上であること
・増改築などの場合は、工事費が100万円以上であること
・一般住宅の場合、以下のいずれかを満たしていること
− 木造：築20年以内
− マンションなど：築25年以内
− 一定の耐震基準を満たしていることを証明できるもの
− 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

住宅取得資金贈与の非課税特例

住宅取得資金の用途で親などから支援を受けた場合、一定の金額を超えると贈与税が課税されますが、条件を満たして申告すると贈与税の一部が非課税となる特例です。

条件が頻繁に変更されているため、時期や建物の構造によって控除額が異なります。

契約締結時期	省エネ住宅 または耐震住宅	それ以外の建物
2019年4月〜2020年3月	3,000万円	1,000万円
2020年4月〜2021年12月	1,500万円	700万円
2022年1月〜2023年12月	1,000万円	500万円

また、贈与税自体に110万円の基礎控除が設定されているため、上記の金額に110万円を足したものが非課税枠の上限となります。

なお、住宅取得資金贈与の非課税特例についてはこちらの記事で解説しているので、あわせて参考にしてください。

投資型減税

投資型減税とは、住宅ローンを利用せず自己資金で住宅を購入した人を対象に所得税の一部が控除される制度で、適用条件は以下のとおりです。

・建物が長期優良住宅、低炭素住宅であること
・2014年4月1日〜2021年12月31日までに入居していること
・控除期間は1年（控除し切れないぶんは翌年の所得税から控除）
・最大控除額は65万円

ただし、経過措置によって消費税率5%が適用される場合は、低炭素住宅である必要がない代わり最大控除額は50万円となります。

登録免許税の軽減措置

登録免許税の軽減措置には期限が設定されていますが、期限の延長が繰り返されています。現在も軽減措置が適用されるかどうかは、各市区町村に確認してください。

住宅の区分	保存登記	移転登記
	本則	軽減特例	本則	軽減特例
一般住宅	0.4%	0.15%	2.0%	0.3%

登録免許税の軽減措置を受けるには、建物の所在地の市区町村の長の証明書を登記申請書に添付し、取得後1年以内に登記する必要があります。

固定資産税・都市計画税の軽減措置

2022年3月31日までに新築された住宅を購入した場合、原則的に以下のように固定資産税が軽減されます。

・一戸建ての場合：取得から3年間、固定資産税が1/2に軽減される
・マンションの場合：取得から5年間、固定資産税が1/2に軽減される

都市計画税にも軽減措置がありますが、地方自治体によって異なるため、詳細は各地方自治体のWebサイトを確認してください。

長期優良住宅に対する減税制度

長期優良住宅とは、建物自体の構造や設備が長期にわたって良好な状態を保てるよう対策を講じられている建物のことです。
新築する住宅が長期優良住宅の場合に限り、減税制度が適用されます。

なお、長期優良住宅は認定制のため、条件を満たしたうえで各都道府県や市区町村などの所轄行政庁に認定申請を行う必要があります。

低炭素住宅に対する減税制度

低炭素住宅とは、その建物での生活や活動によって排出される二酸化炭素を抑制する措置が講じられている建物のことです。
長期優良住宅と同様に認定申請をする必要があり、新築の場合に限り減税制度が適用されます。

その他の軽減措置

不動産売買における税金は高額になる傾向があるため、負担軽減を目的として印紙税、登録免許税、不動産取得税にも軽減措置が設定されています。

軽減措置を受けるための手続きは以下のとおりです。

・印紙税
特に手続きは不要。

・登録免許税
建物所在地を管轄する市区町村長の証明書を登記申請書に添付し、建物の新築または取得後1年以内に登記する。詳しくは地方自治体のWebサイトを参照。

・不動産取得税
必要書類を揃えて、建物所在地を管轄する県税事務所に申請する。こちらも詳しくは地方自治体のWebサイトを参照。

なお、本記事前半で紹介した各税金の一覧表は、軽減措置が適用された際の金額を記載しています。

住宅購入で受け取れる給付金

特例や軽減措置は課税された税金額を減らす制度ですが、これとは別に条件を満たすことで受け取れる「すまい給付金」があります。

すまい給付金

すまい給付金とは、消費税引き上げによる住宅購入者の負担を軽減することを目的に作られた制度です。

住宅ローン減税は所得税などから控除する仕組みのため、所得が低いほど減税効果が薄くなってしまいます。このような所得層の救済措置としての役割もあるため、所得によって受け取れる給付金が変動する仕組みとなっています。

給付条件は以下のとおりです。

・登記上、その住宅の所有者であること
・取得した住宅居住に居住していることが住民票で確認できること
・所得が一定以下であること
・消費税8%時：約510万円以下
　消費税10%時：約775万円以下
・床面積が50平米以上であること
・第三者機関の検査を受けた住宅であること
・住宅ローンを利用しない場合に限り、50歳以上であること

これらの条件を満たしたうえで、各地域のすまい給付金窓口に申請しましょう。

まとめ

住宅購入には様々な税金がかかり、金額や納付のタイミングもそれぞれ異なります。

不動産購入の税金は高額になりやすいため、各税金の納付準備をすることはもちろんですが、適切な特例や軽減措置を活用して節税することが重要です。