マンションの修繕積立金はいくら？管理費との違いも解説

マンションの購入を検討しているけれど、住宅ローンの返済に加えて修繕積立金や管理費を支払えるか不安に思う方は多いのではないでしょうか。

実際に、修繕積立金や管理費がネックとなり、マンションの購入を断念する方もいます。

本記事では、マンションの修繕積立金の概要と、月々の費用の相場、管理費との違いや注意点について解説します。

修繕積立金の悩みが解決する記事になっていますので、修繕積立金について詳しく知りたい方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

マンションの修繕積立金とは？

修繕積立金とは、10年〜15年に一度のマンションの大規模修繕や共用設備の故障に備え、マンションの住人に対して管理費とともに月々徴収するお金のことです。

修繕積立金は、主に下記の用途で使用されます。

・外壁塗装

・防水工事

・鉄部の塗装・補強

・給排水ポンプの補修

・電灯設備の修理・交換

・火災報知器設備の修理・交換

・ガス設備の補修・交換

・エレベーター設備の修理

・立体駐車場の修理

マンションは共同住宅の中でも外装や共用部、エスカレーターなど、修繕が大規模かつ高額になる傾向が強いです。

そのため、マンションの区分所有者から月々修繕費用を徴収して積み立てることで、マンションを維持するための高額な費用に備えています。

マンションの修繕積立金の相場はいくら？

国土交通省が平成30年度に実施したマンション総合調査によると、全国のマンションの1ヵ月当たりの平均は12,268円でした。

参考：Ⅱ．平成３０年度マンション総合調査結果〔概要編〕 / 国土交通省（PDF）

しかし、マンションの修繕積立金の相場は、マンションの規模や築年数、設備、戦友面積によって大きく変動するため注意が必要です。

マンションの完成年次による修繕積立金の平均の違いは、下記の通りです。

・昭和44年以前：26,356円

・昭和45〜54年：10,977円

・昭和55年〜平成元年：11,238円

・平成2〜11年：11,718円

・平成12〜21年：11,514円

・平成22〜26年：9,244円

・平成27年以降：6,654円

参考：平成30年度マンション総合調査結果 / 国土交通省（PDF）

マンションの修繕積立金は、新築時が最も安い金額であることに対して、築年数が古くなるほど高額になる傾向が強いです。

大規模修繕は、マンションの外装や共用設備に加えて、壊れた箇所を修繕するため、築古のマンションであればあるほど修繕の費用が高くなってしまいます。

また、修繕積立金は、マンションの総戸数によっても変動します。

総戸数による1㎡あたりの修繕積立金の違いは、下記の通りです。

・20戸以下：205円

・21〜50戸以下：162円

・51〜75戸：134円

・76〜100戸：147円

・101〜150戸：130円

・151〜200戸：135円

・201〜300戸：154円

・301～500戸：461円

参考：平成30年度マンション総合調査結果 / 国土交通省（PDF）

20戸未満の小規模マンションは、修繕に必要となる金額に対して、費用を負担する住民が少ないため、1戸あたりの費用が高額です。

一方で、大規模マンションは、修繕費用を負担する住民の数が多いため、修繕積立金が安くなる傾向があります。

しかし、大規模マンションの場合は共用施設が豊富であったり、マンションの作りがハイグレードな場合が多く、修繕積立金が高額になることもあるため注意が必要です。

また、修繕積立金は区分所有している占有面積によっても変動するため、50㎡の部屋と100㎡の部屋では、100㎡所有している人が多く支払う仕組みになっています。

修繕積立金と管理費との違い

修繕積立金と管理費との違いは、下記の通りです。

・修繕積立金：修繕積立金は計画修繕のために積み立てておく費用

・管理費：通常の管理を行うための経費にあてるためのもの

引用：管理費・修繕積立金 / 公益財団法人マンション管理センター

修繕積立金と管理費は、どちらもマンションの所有者が月々支払う必要がありますが、用途に違いがあります。

例えば、修繕積立金は大規模修繕に加えてエレベーターなどの共用設備の修理や災害の被害に備える目的があります。

対して管理費は、下記のような用途に使用される費用です。

・管理人の人件費や管理会社に支払う費用

・事務管理業務費：理事会などの運営費用

・共用設備のメンテナンス

・清掃人の人件費

・ゴミの処理費用やゴミ捨て場の管理費用

・植栽の管理費用

・共用部分の水道光熱費

そのため、修繕積立金と管理費は同時に引き落としされるものの、別々に計上されていることになります。

管理費も、管理人や清掃業者の人件費や設備のメンテナンス費用によって、変動する可能性があります。

マンションを売却する際に修繕積立金は返ってくる？

マンションを売却する際における、修繕積立金の扱いは下記の通りです。

・返金はされない

・滞納があると法的手段を行うこともある

それぞれ詳しく解説します。

返金はされない

マンションを売却する場合、修繕積立金は返金されないため、注意が必要です。

マンションで定めている管理規約上でも、修繕積立金は原則として返金されない、と記載されているケースが多いです。納入された修繕積立金はマンションの管理組合のものになるため、基本的には返金されるものではないと認識しておきましょう。

また、管理規約に修繕積立金は返金されない旨の記載がある場合は、法的手段に出ても返金されない可能性があります。

上記の考え方は管理費に関しても同様であるため、マンションを売却するにあたって管理費も返金されないことは留意しておきましょう。

マンションを売却した場合の修繕積立金は、次の区分所有者に継承される、という考え方が一般的です。

前の売却者が支払った修繕積立金を継承して、購入した人が積み立てしていくことになるため、購入前の修繕積立金を支払うことはありません。

滞納があると法的手段を行うこともある

修繕積立金を滞納していると、法的手段で請求されることがあります。

修繕積立金を滞納した場合の弊害は、下記の通りです。

・マンションの管理水準が落ちる

・修繕積立金を支払っている住民との間に不公平が生じる

・滞納者がいることで、マンションの価値が下がる

マンションは集合住宅である以上、他の住民とつながりが重要です。修繕積立金が払われないと、他の住民との軋轢が生じやすく、トラブルにつながります。

滞納によってマンションそのものの価値が下落する可能性があるため、マンションを売却する際に不利が生じる可能性も考えられるため、支払いできない事情がある場合は理事会に相談しましょう。

また、修繕積立金を滞納している場合は、下記の順序で催告されます。

・文書による催告

・電話による催告

・訪問し、面談にて滞納理由を聴取

・配達証明付内容証明郵便と特定配達記録郵便の送付

上記の催告に応じない場合は、下記の法的手段で支払いを請求されます。

・支払督促（民事訴訟法第382条～第402条）：督促から4週間以内に異議がなければ確定判決

・少額訴訟（民事訴訟法第368条～第381条）：60万円以下の滞納に対して有効

・通常の訴訟

・強制執行（民事執行法）：給与の差し押さえ

参考：区分所有建物における管理費・修繕積立金の取扱いについて / 国土交通省国土交通政策研究所（PDF）

上記の通り、修繕積立金を滞納することで、訴訟や差し押さえのリスクがあります。訴訟や差し押さえになる前段階として、文書や電話による催告があるため、支払いしていない場合は、早めの対処が必要です。

修繕積立金の時効は5年ですが、裁判上の請求や差し押さえ、債務の承認などがあれば、時効は中断されます。

マンションの修繕積立金に関するよくある質問

マンションの修繕積立金に関するよくある質問をまとめました。

・修繕積立金は中古よりも新築のほうが安い？

・修繕積立金は値上がりする？

・修繕積立金に適正額はある？

それぞれ詳しく解説します。

修繕積立金は中古よりも新築のほうが安い？

修繕積立金は、中古マンションよりも新築マンションの方が安い傾向にあります。

新築マンションは最新の技術で建てられており、建材や設備も新品が使われているため、故障や劣化しづらいです。

一方で、中古（築古）のマンションは設備が古く、さまざまな箇所で修理・修繕が必要になります。

マンションの管理規約でも、新築時の1回目の大規模修繕終了後では、後者の方が高く設定されていることが多いです。

また、中古でマンションの部屋を取得した際、修繕積立金は前の所有者から継承されるため、購入時点での修繕積立金を支払う必要があります。

近年では、中古マンションの1室をフルリノベーションして販売する手法が流行していますが、修繕積立金も含めた資金・返済計画を立てると新築マンションと購入費用が変わらないケースも見られます。

「中古だから新築よりも安い」ということは、すべての中古マンションに当てはまることはないため、購入の際には修繕積立金や建物の耐用年数を考慮したうえで購入を検討しましょう。

修繕積立金は値上がりする？

修繕積立金は、マンションの築年数に応じて値上がりすることが多いです。

先述した通り、築古のマンションは設備や建材が古く、故障や経年劣化でさまざまな箇所の修理・修繕が必要になります。

修繕積立金がどのように値上がりしていくのかは、マンションの管理規約に記載されています。

もちろん、管理規約以外でも、管理組合で修繕積立金の値上げが決定されることもあるため、状況に応じて変動する可能性があることに注意しましょう。

例えば、台風や地震などの予期せぬ災害時に、マンションが甚大な被害を受けてしまい、大規模修繕を待たずに大きな修繕が入る際には、修繕積立金から持ち出しをすることになります。

修繕積立金から予定外の出費が出てしまうと、定期的な大規模修繕や、次の災害時に修繕積立金が不足してしまう可能性があります。

原則として、修繕積立金は築年数が古くなるほど値上がりするものであり、予期せぬ値上がりにも対応できるように住宅ローン返済や駐車場代も含めた資金計画を立てる必要があるのです。

修繕積立金に適正額はある？

1㎡あたり月額200円が、修繕積立金の適正額の目安になります。つまり、50㎡で10,000円、80㎡で16,000円が、修繕積立金の目安と考えましょう。

一方で、近年の建築資材や人件費の高騰により、修繕積立金の適正額にも影響が出ていることにも注意が必要です。

建物の設備やグレード、また災害の発生状況によって、修繕積立金は大きく変動するため、上記の適正額よりも高い場合もあります。ハイグレードのマンションや、共用設備が豊富なマンションは、修繕積立金も高めに設定される傾向があります。

また、機械式駐車場が設置されているマンションは、修繕積立金が高くなる傾向が強いです。

機械式駐車場は管理・修繕のコストが高いため、駐車料金だけではメンテナンスや故障にかかる費用を補えないこともあります。

マンションが都心部にある場合や、自動車を所有する予定がない場合には、機械式駐車場のないマンションの方がおすすめです。

他にも、タワーマンションの場合はエレベーターや給水・防火設備、共用設備の修繕に多額のコストがかかる傾向があります。

タワーマンションは管理費も高い傾向にあるため、必ず管理修繕費を確認しましょう。

マンションの購入を検討する際には、適正額はあくまで参考程度にとどめ、同条件でのマンションの修繕積立金と比較しましょう。

修繕積立金｜まとめ

本記事では、マンションの修繕積立金の概要と、月々の費用の相場、管理費との違いや注意点について解説しました。

修繕積立金は、管理費と併せてマンションを購入するうえで考慮しなければならない費用です。

修繕積立金や管理費を考慮せずにローンを組んでしまうと、初期費用や月々のローン返済、駐輪場・駐車場代なども併せて、家計を圧迫しかねません。

また、修繕積立金を滞納してしまうと、法的手段で請求される可能性もあります。マンションの購入や売却を検討している方は、ローンの返済計画と併せて、大規模修繕の期間や修繕積立金の費用も考えましょう。

ぜひ本記事を参考にして、マンションの購入の検討や返済計画に役立ててください。