住宅ローンの借り換え、本当にお得？

住宅ローンが家計を圧迫しているという声は少なくありません。とはいえ、住宅ローンの返済を延滞し続けてしまうと、最悪の場合、せっかく購入した一戸建てやマンションなのに、売却せざるを得ない状況になりかねません。その前にできることとしては、現在お借入している金融機関への相談、もしくは借り換えが選択肢になってきます。借り換えによって負担が軽くなるケースもあるので、一度ご検討してみるのも一つの方法です。ここでは、借り換えに伴うメリット・デメリットを見ていきます。

 

■住宅ローンの借り換えとは
住宅ローンの借り換えとは、現在利用しているローンよりも金利が低くなっているものや、その他の条件が良くなっているものなどに乗り換えをすることを言います。既に申し込んでいるローンの残高分を、新しいローンで借り入れて先に完済し、新しいローンの返済を進めていくという流れです。当初固定金利で組んでいた人が、現在低金利の変動金利に借り換えたり、逆に変動金利で組んでいた人が、金利上昇リスクを懸念して固定金利に借り換えることもできます。

 

■借り換えのメリット・デメリット
固定金利から変動金利へ借り換えるメリットとしては、やはり、月々の返済額と総返済額が抑えられるという点です。10年前くらいの35年固定の金利は2％台後半、15年くらい前だと3％台前半でした。当初は、変動1本で組むよりは、ミックス返済と言って、変動金利と固定金利を組み合わせて借りる方も多かったので、そういう方が、現在の変動金利1本に借り換えると、今は最低金利が0.3％を切る商品もあるので、月々の返済額も総返済額も低くなる可能性が高いです。現在借り換えを検討される方の多くは、このようなケースです。変動金利から固定金利への借り換えのメリットとしては、金利を固定することによって、金利上昇リスクに備えるという点です。変動金利なので、現在お借入している金融機関でも、2年～20年くらいの短期固定の商品への切り替えは可能ですが、残りの期間の全期間固定への切り替えはできないため、全期間固定を希望される場合は、借り換えが選択肢となります。
また、複数のローンを組んでいる場合は、借り換えることによって、1本のローンになり、管理が楽になります。複数のローンとは、先ほどのミックス返済や、土地と建物を別々で組んでいる場合です。
デメリットとしては、諸費用がかかる点と、再度書類等を用意する手続きの面倒さです。一般的な必要な諸費用としては、
・事務取扱手数料（融資額×2.2％）
・収入印紙代（融資額に応じて数万円）　※電子金消だと不要です
・抵当権設定の登記料（融資額×0.4％）
・司法書士手数料（15万円前後）
・既存ローンの繰上げ返済手数料（0円～数万円）
がかかります。また、現在は銀行への事務取扱手数料は融資手数料型の定率型が主流ですが、以前は保証型といって、保証料を支払うタイプが主流でした。保証料は、借入期間に応じて一括で支払っているので、一括繰り上げ返済をすることによって、残期間に応じて返戻保証料が発生します。計算方法は金融機関によって若干異なるので、ご自身での問い合わせが必要になりますが、金額としてはまとまった金額なので、諸費用を支払っても借り換えのメリットがあるのかを比較する際には、返戻保証料の金額も重要になってきます。

 

■借り換えの流れ
まずは、借り換え前・借り換え後の比較のシミュレーションをし、諸費用を支払ってもメリットがあるのかを、検討しましょう。進める場合は、新規ローンと同じように、希望の金融機関に事前審査と正式審査を進めます。正式内定が取れた後、既存の借入先に借り換えの意向を伝え、抹消の日にちや金額等を調整します。その後、新規の金融機関での金銭消費貸借契約、実行を行い、司法書士に登記の手続きをしてもらいます。借り換えの意向を伝えてからすぐに抹消が出来るわけではなく、金融機関でも書類の準備等があるため、時間には余裕をもって動きましょう。

 

 

□まとめ
一般的には、借り換えによるメリットが出る条件として、残高が1000万円以上・残期間が10年以上・金利差が1.0％以上とは言われていますが、ご自身の場合は、どれぐらいのメリットがあるのかを事前にシミュレーションしたうえで、検討してみてください。また、金融機関が提示している金利も、新規よりも借り換えの方の方が低く設定しているところも多いので、事前のリサーチが必要になってきます。