仲介手数料が無料になる理由を公開!！仲介手数料無料には落とし穴も…

不動産仲介会社を通して不動産を購入したり、売却したりするときには仲介手数料がかかります。
この仲介手数料は不動産売買時にかかる諸費用の中でも高額な部類に入り、不動産売買価格が3,000万円を超えてくると仲介手数料は100万円を超えてきます。
 
しかし、最近、この仲介手数料が無料になるケースが出てきています。
なぜ仲介手数料が無料になるときがあるのでしょうか。
 
本記事では、そもそも仲介手数料とは何か、仲介手数料の計算方法、仲介手数料が無料になる理由、仲介手数料が無料になったときのデメリットなどを紹介していきます。
 

仲介手数料とは

 

 
仲介手数料とは、不動産仲介会社の利益であり、売主と買主を結び付けたことによる報酬です。
本来、仲介手数料は売主と買主を結び付けることだけで報酬を得ることができますが、不動産の案内や査定、住宅ローンを受けるサポート、不動産の引き渡しなど諸々の業務までサービスとして行っています。
 
不動産仲介会社は自社で売主を発見したら売主から手数料を得て、自社で買主を発見したら買主から仲介手数料を得ます。また、売主と買主、両方とも自社で発見したときは、売主と買主、両方から仲介手数料を取得します。
 
売主と買主の両方から仲介手数料を取得することを、両手手数料と呼びます。
 
売主と買主を結びつけるタイミングは、不動産売買契約書の締結になるため、仲介手数料の支払時期は不動産売買契約書締結のタイミングになります。
 
ただし、不動産仲介会社のほとんどは、不動産の取引が終わる不動産の引き渡し時に仲介手数料を受領することが多くあります。
 
また、不動産売買契約時に半額、不動産引き渡し時に半額など2回、仲介手数料を徴収することもあります。
 

仲介手数料の計算方法

 

 
仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律に受け取って良い上限金額が定められています。
 
仲介手数料の上限金額の計算方法は、次のとおりです。
 
仲介手数料計算式

売買価格（税抜）× 5% = 仲介手数料（税抜）	売買価格（200万円までの部分）
売買価格（税抜）× 4% = 仲介手数料（税抜）	売買価格（200万円超え400万円以下の部分）
売買価格（税抜）× 3% = 仲介手数料（税抜）	売買価格（400万円超えの部分）

 
仲介手数料が400万円超えの場合、仲介手数料は3段階に分けて計算しなければいけません。
上記表を用いて、売買価格2,000万円（税抜）の仲介手数料を計算してみましょう。
 
200万円 × 5% = ①10万円（200万円までの部分）
200万円 × 4% = ②8万円（200万円超え400万円までの部分）
（2,000万円 – 200万円 – 200万円 ） × 3% = ③48万円
① ＋ ② ＋ ③ = 66万円（税抜）
 
これが仲介手数料の計算方法です。
 
しかし、この計算方法だと3回計算しなければならず面倒なため、普段は速算式を利用します。
 
仲介手数料の速算式

売買価格（税抜）× 5% = 仲介手数料（税抜）	売買価格が200万円までの物件
売買価格（税抜）× 4% ＋ 2万円 = 仲介手数料（税抜）	売買価格が200万円超え400万円以下の物件
売買価格（税抜）× 3% ＋ 6万円 = 仲介手数料（税抜）	売買価格が400万円超えの物件

 
この速算式を用いて、売買物件2,000万円の不動産の仲介手数料を計算してみましょう。
 
2,000万円（税抜） × 3% ＋ 6万円 = 66万円（税抜）
 
このように3回計算しても、速算式を利用しても同じ数字が算出されます。
速算式だと1回の計算で仲介手数料が算出できるため、普段は速算式で計算します。
 

仲介手数料が無料になる背景

 

 
近年、一部の不動産仲介会社が買主の手数料は無料というようなことを始めました。
ネットのみで不動産売買を行う不動産仲介会社や、新築戸建てのみを取り扱う不動産仲介会社が代表例です。
 
なぜこのようなことが起き始めたかというと、インターネットの発達が要因となっています。
インターネットが発達したことにより、不動産をバーチャル内覧することができたり、電子契約が行えるようになり不動産の手続きが簡略化するなど人件費を前ほどかけなくて良くなりました。
 
また、両手手数料を狙う不動産仲介会社が少なくなり、売主か買主、どちらかだけの手数料を得ることができれば良いと考える不動産仲介会社が増えてきました。
その結果、買主からは仲介手数料を徴収しないという不動産仲介会社が増えてきたということです。
 
また、仲介手数料が無料になるケースとして、不動産の売主が不動産会社であるということもあります。
仲介手数料はあくまで、不動産仲介会社が売主と買主を結び付けたことにより発生する費用です。
 
そのため、売主（不動産会社）と買主が不動産仲介会社を通さずに直接、不動産売買契約を締結した場合、不動産仲介会社は取引関係に入っていないことになります。
この場合は、そもそも仲介手数料を支払う先がないため、仲介手数料は発生しない＝仲介手数料は無料になります。
 

仲介手数料が無料になったときのデメリット、注意点

 

 
仲介手数料がゼロになったり、安くなったりすると購入諸費用が少なくなったと喜ぶ人がいますが、実はデメリットも多く存在しています。
 
ここからは、仲介手数料を無料もしくは安くしたときに発生するデメリットを紹介していきます。
 

選択できる不動産の数が減る

 
仲介手数料が無料になる条件として、売主か買主、片方から必ず仲介手数料がもらえることが必須になります。買主の仲介手数料が無料になるなら売主から必ず仲介手数料を得なければいけませんし、逆もまた同じことです。
 
つまり、買主の仲介手数料が無料の時点で、売主からは仲介手数料が必ずもらえるという状況になっているわけです。
 
これは裏を返すと、売主から仲介手数料がもらえない、もしくは仲介手数料がもらえない可能性がある場合、買主の仲介手数料が無料になることはありません。
買主の仲介手数料が無料の場合、売主が仲介手数料を払ってくれる物件しか紹介されないということです。
 
仲介手数料は高額ですが、紹介してもらえる不動産の数を削られてまで、仲介手数料無料にこだわるのはやめておいたほうが良いでしょう。
 
一生に一度しか買えない可能性のある不動産を探すのに、仲介手数料を削って本当に良い物件と巡り合う機会を減らしてしまうと後悔することになるかもしれません。
 

受けられるサービスの質が低下する

 
元から仲介手数料を無料にする不動産仲介会社なら無料を基本として事業計画を立てているため良いのですが、仲介手数料を割り引くという場合は注意したほうが良いでしょう。
 
元々仲介手数料を値引くことを考えていない不動産仲介会社は、仲介手数料を規定通りもらって初めて正規のサービスをすることができます。
 
そのため、仲介手数料を値引いたことにより、正規サービスを受けられなくなる可能性が出てきます。
仲介手数料を値引いてもらうときには、今後のサービスに変更がないかあらかじめ確認しておくことが大切です。
 

結局仲介手数料分の費用を徴収される

 
これは売主側に起こりやすい内容で、仲介手数料を無料もしくは値引してもらってもそのぶん、他に費用がかかってしまったということが起きます。
 
仲介手数料は徴収しないが、チラシ広告をするときには広告費用を徴収したり、遠隔地の買主と折衝するために旅費を請求されたというようなこともあります。
 
これらの請求は不当な請求の可能性もあるため、不動産売却活動をするときに費用請求をされた場合には、その請求は正当なものなのか確認をするようにしましょう。
 

仲介手数料より他の金額を調整したほうが良い

 

 
仲介手数料が無料になると諸費用がかなり抑えられます。
しかし、前述のようにかなり大きなデメリットがあるため、できる限り他の諸経費や売却金額で調整をしたほうが、結果が良くなるときがあります。
 
ここからは、売主と買主に分け、仲介手数料以外の金銭を調整する方法を紹介していきます。
 

売主が金銭を調整する方法

 
売主が金銭を調整する場合、売却金額を上げる、買主からの不要な値段交渉を受けないようにするのが良い方法だと思われます。
売却金額を上げる方法や買主から不要な値段交渉を受けづらくする方法を紹介していきます。
 

売却不動産を清掃・整理整頓しておく

買主は不動産購入を見た目や雰囲気で判断することが多いため、売却不動産の清掃や整理整頓を行い見た目を良くしておきます。
土地の場合は雑草を取ったり、土地上にあるゴミを片付けます。
 
一戸建てやマンションの場合は、室内を清掃し、荷物は極力減らし整理整頓を心がけます。
これだけやっておくだけでも雰囲気は変わるため、買主から不要な値段交渉をされづらくなります。
 
清掃をしても汚い状態が解消しない場合は、ハウスクリーニングをするのも良いでしょう。
リフォームは費用の割に効果が薄いため、できる限り避けましょう。
 

複数の不動産仲介会社に査定を依頼する

不動産を高く売るのには、担当する不動産仲介会社に大きく影響されます。
そのため、依頼した不動産仲介会社が顧客を多く持っていたり、優秀な担当者を見つけるのは大切なことです。
 
査定を依頼するのが1社だけだと、優秀な不動産仲介会社かどうか判断できないため、複数の不動産仲介会社に査定依頼をするようにしましょう。
査定をした担当者に不動産の知識があり、しっかりした受け答えをし、査定額の根拠を明確に話すことができるなど見極めるポイントは多くあります。
 

必要書類を準備しておく

不動産を売却するときには、買主の不安を取り除く作業が必要になります。
そのため、買主が知りたいと思うような情報はあらかじめ準備しておかなければなりません。
 
例えば、建築されている住宅が適法な建物なのかを証明するためには、建築確認や検査済証が必要になります。このように不動産に関する書類を集めておけば、買主の不安を和らげることができます。
 

買主が金銭を調整する方法

 
買主が金銭を調整する方法としては、不動産購入時の税金を抑える方法がもっとも確実な方法です。
買主が税金を抑える方法を紹介していきます。
 

減税が多くできる不動産を購入する

サービスの対価として支払う金銭を少なくするとサービス低下に繋がってしまうことがあります。
 
しかし、サービスとは関係ない金銭を少なくしてもデメリットはありません。
サービスとは関係ない金銭の代表的なものは税金です。
税金は減税が大きくできる不動産を選択したとしても、不動産取引には影響しません。
 
不動産を購入するときの税金のほとんどは、購入する不動産の築年数が新しいほど減税ができるようになっています。
 
そのため、極力、新しい不動産を購入するようにしましょう。
自宅として新しい不動産を購入すると登録免許税や不動産取得税が減税されます。
 

住宅ローンの金利を検討する

住宅ローンの金利は月々の返済金額とすべて返しきったときの総返済額に大きく影響します。
 
例えば、住宅ローン5,000万円を金利0.5%で35年返済すれば、月々返済は約13万円、返済総額は約5,451万円です。
 
しかし、同じ条件で金利が1.5%になると、月々返済額は約15万円、返済総額は約6,429万円です。
返済総額が約1,000万円増えてしまいます。
 
金利が低いのはデメリットもあるため、一概に金利が低ければ良いということはありません。
しかし、金利が少し変わるだけで返済総額は大きく変動します。
住宅ローンを借りる際には、金利や、金利のメリットとデメリットを把握して借りるようにしましょう。
 

リフォームする必要ない不動産を購入する

リフォームやリノベーションは、室内がキレイになり、最新設備を導入できるというメリットがあります。
 
しかし、一度リフォームなどに凝り出すと、簡単に予算をオーバーしてしまいます。
そのため、できる限りリフォームをせず入居できる不動産を選択し、リフォーム費用をかけない不動産探しをしていくことが出費を抑えるコツになります。
 

まとめ

 

 
仲介手数料は不動産売買するときにかかる諸費用です。
そして、仲介手数料は不動産売買でかかる諸経費の中で、高額な費用の部類に入ります。
 
そのため、仲介手数料を抑えることができれば、諸費用を大きく圧縮することができます。
 
しかし、仲介手数料を無料にすることにはデメリットがあり、特に不動産探しの選択肢が狭くなってしまう可能性があることには注意をしなければなりません。
一生に一度の買い物の選択肢を狭くしてしまうのは、不動産購入で後悔する原因を作りかねません。
 
不動産売買のときに支払う諸経費などは金額を減らすことができたり、売却のときには売却金額を増やす方法もあります。仲介手数料を抑えるよりも他の費用を抑えたり、収入を増やしたりしたほうが良い結果になることもあります。