きちんと調べて得をしよう！ 物件購入の流れと費用負担軽減のポイント

住宅購入の流れを解説

 

最初に、住宅を購入するまでのプロセスについてみていきましょう。今回は主に注文住宅を建てる際の流れをご紹介します。

 

予算と間取りのイメージを決めよう

まずはじめに、予算をどのくらいにするかを計算してみましょう。付帯工事費や引越代、税金や家具などの諸経費についてもどのくらいかかるか調べておくと良いでしょう。金融機関のホームページに計算ツールがありますので閲覧しておくとおおよそどの程度の予算になるのかが把握できます。

また、住みたい家のイメージを固めておくことも大切です。住みたいエリアや間取り、重視する条件などを家族で話し合って優先順位をつけておきましょう。

 

ハウスメーカーと土地探しをしよう

イメージと予算が定まったら次はハウスメーカーを選びます。住宅展示場のモデルハウスが参考になりますが、1日にしっかり見学できるのは2～3社ほど。事前にそれぞれの会社の情報をきちんと調べましょう。

住宅を建てる土地についても探していきます。不動産情報サイトで土地代の相場を確認して、予算と希望に合致する場所を見つけましょう。あらかじめ不動産会社に連絡をしておき、希望にあう場所が売りに出されたらすぐに連絡をもらえるようにしておくのも有効です。

 

住宅注文の見積もりを確認しよう

ハウスメーカーの候補を数社にしぼり込んだら、各社に間取りのプランと見積もりを出してもらいます。メーカーとの打ち合わせの際は、どんな家にしたいかという要望をきちんと伝えることが大切になります。ここで認識がずれてしまうと、実際に工事が始まってから費用などが大きく変わってしまう可能性もあります。

見積もりに諸経費がどれだけ含まれているかもよく見ておきましょう。会社によって項目やアフターサービス、保証制度が異なっています。ですから額面だけで比較をしてはいけません。

 

住宅ローンの審査をしよう

土地と具体的なプランが定まったら、どのくらい借り入れれば良いかがはっきりします。金融機関に相談し、住宅ローンの審査を受けましょう。承認されたら正式なローン契約が締結できます。なお、設計図と見積もりがないとローンの契約はできないので注意してください。

 

工事請負契約を結んで着工しよう

ハウスメーカーを決定したら工事請負契約を結びます。なお、以降プランを変更する場合は変更契約が必要となります。変更の際には別途費用がかかってしまうこともあるため、最初の契約時に抜けや漏れがないかもう一度しっかり確認をすることが大切です。

また、自分たちがこれから建てる家を審査してもらう必要もあります。審査に通り、「建築確認済証」を交付されなければ着工することはできません。

 

竣工検査をして引き渡しで完了

工事が終了したら、施工会社の担当者などの立会いの下で最終チェックをします。契約と異なる部分や不備がないかどうか、きちんと確認をしましょう。

また建築確認申請の通りに建てられているかを、行政または第三者機関にチェックしてもらう「完了検査」を実施します。2つの検査をクリアしたら新居での生活がスタートできます。

 

住宅購入に必要な費用はどれくらい？

 

では実際にどのくらいの費用がかかるのか、項目ごとにみていきましょう。

 

家本体の購入費用

まずは総予算の大部分を占める本体工事費です。いちばん多い価格帯は1500～3500万円となります。内訳としては、仮設、基礎、構造体、屋根、内装、仕上げ、設備などが挙げられます。

 

土地の購入費用

土地にかかるお金も大きな比率を占めています。こちらはエリアによって変わりますが、都心に近付くほど高くなる傾向があります。また、利便性の良い場所の地価も必然的に高くなります。

 

その他の工事費

家を建てる場合は建物本体以外にも工事が必要となります。駐車場や庭などの造成や、水道工事やガス・電気などのライフラインの整備などが該当します。また、建設予定の土地に古い家がある場合は解体工事の費用が追加されることもあるので注意が必要です。

 

仮住まいが必要か

建て替えやリフォームなどで今住んでいるところから移動しなくてはならない場合には、仮住まい先にもお金がかかります。候補としては賃貸住宅かウィークリーマンション、ホテルなどになります。仮住まいの期間に合わせて選ぶ必要があります。

 

住宅ローンはどうやって選ぶ？

 

家本体を選ぶことも大切ですが、住宅ローン選びも重要です。多くの金融機関が住宅ローンを取り扱っているので、きちんと比較検討して自分に合った商品を選びましょう。

 

金利の選び方

住宅ローンの金利には大きく分けて3つのタイプがあります。

1つ目は「全期間固定金利型」。借入期間中の金利や返済額が決まっているタイプです。毎月の返済額が変わらないため返済計画が立てやすく、市場金利が上昇しても影響を受けないのが特徴です。しかし、他のプランより少し高めに金利が設定されているので注意が必要です。

2つ目は「変動金利型」。市場金利に合わせて金利が変わっていくタイプです。市場金利が下がれば返済額が減るというメリットがありますが、逆に金利が上昇した場合は返済額も膨れ上がるので注意しましょう。

3つ目は「固定金利期間選択型」。借入時に金利と適用期間を設定し、固定金利期間が終了したら再度金利タイプを選ぶことができます。先に挙げた2つのプランの両方を兼ねていますが、期間終了時の金利によっては返済額が上昇することもあります。

 

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は主に2つになります。公的機関が融資を行う「公的ローン」と民間の金融機関が行う「民間ローン」とがあります。そのうち公的ローンについては2007年の行政改革によって住宅金融支援機構に引き継がれ、個人への融資を行わなくなりました。現在は住宅金融支援機構と民間が提携して、「フラット35」という最長35年間同じ金利で返済するローンを扱っています。

 

返済の方法を考えよう

住宅ローンの返済には毎月支払う返済額（元金＋利息）が一定の「元利均等返済」と、元金のみが毎月一定の「元金均等返済」の2つの種類があります。

「元利均等返済」は返済計画が立てやすいですが、返済開始時は利息の割合が高いので元金が減らないというのがデメリットになります。「元金均等返済」の場合は残高に金利をかけて計算するので返済額は少しずつ減りますが、支払い始めの返済額は大きいので家計の逼迫を招く可能性もあります。

 

頭金はいくら必要か

頭金とは、住宅の購入費の一部を最初に支払う費用のことです。購入費から頭金を引いた額が月々の返済の対象となります。一般的には住宅価格の20％を頭金として用意しておくとよいと言われていますが、諸費用のことも考えて住宅価格の25％あれば安心ですね。

 

住宅購入時に利用できる支援制度

 

物件を購入する際はさまざまな支援制度が使えます。賢く利用して負担を減らしましょう。

 

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、毎年住宅ローン残高の1％が所得税などから控除される仕組みです。13年間で最大480万円の控除が受けられます。しかし、この制度の期限は2022年12月31日の入居までなので注意が必要となります。

 

固定資産税の減税措置

新築住宅を対象に、一定期間固定資産税が1／2に減額される措置もあります。減税期間は一戸建てなら3年、マンションなら5年間減額されます。また、認定長期優良住宅についてはさらに2年間減税が延長されます。

 

すまい給付金

すまい給付金とは、消費税が10％に引き上げられたことで始まった補助金の給付制度になります。対象となるのは引き上げ後の消費税率が適用される物件で、床面積が50㎡以上であることなどの決まりがあります。この制度についても2021年12月31日までに入居が完了する住宅に適用されるという点に注意が必要です。

 

グリーン住宅ポイント制度

一定の省エネ性能を満たす住宅に与えられるポイントです。1ポイント1円として、商品交換や追加工事に利用することが可能になります。※ポイント申請の期限は2021年10月31日までとされていました。

 

ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）補助金

断熱性や省エネ性能を上げたり太陽光発電などでエネルギーを自ら作ったりすることで、年間の一次エネルギーの収支をゼロにすることを目的とした物件を「ZEH」といいます。新築のZEHを購入する人や既に持っている物件をZEHに改修する人が対象となります。この補助金は先着の公募制なので、こまめにホームページをチェックするようにしましょう。

 

地域型グリーン化事業

省エネ性や耐久性に優れた木造建築を新築するときに、条件を満たしていれば補助金を支給するという制度です。特に重要なのは、国に採択されたグループに属する中小工務店で建てた家が対象であるということ。対象となる住宅の種類は長寿命型もしくは高度省エネ型で、それぞれで補助額は異なります。

 

エネファーム設置による補助金

エネファームとは、水素と酸素を使って電気を作る家庭用燃料電池のこと。住宅にエネファームを取り入れると、6年以上使用することなどの条件を満たせば補助金を受けられます。補助金の額は1台あたり4万円。なお、現在は募集を停止しています。

 

そのほかにも地方自治体ごとの補助金がある！

自治体によっては、住宅の購入に関するさまざまな補助制度を用意しているところもあります。その内容は子育て世帯や三世帯同居、省エネへの取り組みや地元産材での建築などさまざまです。住む予定の場所にはどのような補助金制度があるのか、自治体のホームページなどでこまめにチェックしておきましょう。

 

住宅ローン控除を受けるための確定申告のやり方

 

住宅ローン控除を受けるためには初年度は確定申告を必ず行う必要があります。期限内にきちんと手続きをしましょう。

 

確定申告をするために必要な書類

まずは必要な書類を確認しましょう。事前に用意しておかなくてはいけないのは、マイナンバーが記載されている書類、確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算証明書（国税庁のホームページからダウンロード可能）、源泉徴収票、土地や家屋の登記事項証明書、不動産売買契約書あるいは工事請負契約書、住宅ローンを借り入れた金融機関から送られてくる年末残高証明書の7種類です。早めに取り寄せておきましょう。

 

確定申告書に記入して提出しよう

所得の種類が「給与所得」「雑所得」「配当所得」「一時所得」のみなら確定申告書Aをそれ以外の場合は確定申告書Bが必要となります。源泉徴収票や計算明細書などの内容を転記し、管轄の税務署に提出します。不備があって期限に間に合わないということがないよう、窓口で相談をしながら記入をするのもいいかもしれません。

 

2年目以降も書類を出す必要がある

給与所得以外に収入がない場合は、2年目以降は年末調整のみで控除を受けることが可能です。そのためには「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申請書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」と、住宅ローンの残高証明書の2種類を勤務先に提出しましょう。

 

両親や祖父母などから支援を受ける際の注意点

 

住宅の購入に際して、自己資金の他に親などから援助を受ける場合もあるかもしれません。しかし、親子間といえども財産を受け取ることでさまざまな手続が発生することは知っておきましょう。

 

贈与税に注意しよう

贈与税とは、他人からお金や資産を受け取った場合に課税される税金のこと。例え親子間であっても資金援助を受ければ贈与税は発生します。しかし、住宅取得金額の贈与については一定の条件を満たせば一定額まで非課税にすることが可能です。購入する住宅にも条件があるので、資金援助を考えている人は購入前にきちんとチェックしておきましょう。

 

相続に伴う注意点

親の家を相続する場合には相続税がかかります。こちらも一定の条件を満たせば課税価格の減額ができるケースがあるので調べておくといいですね。なお、不動産は分割や現金化が難しいためしばしば相続トラブルのもとになりがちです。事前に相続人同士でしっかり話し合っておくことが必要でしょう。

 

お金のプロに相談しよう

 

住宅購入には多額の費用がかかります。大きな選択を行わなくてはいけないので、不安に思う人も多いのではないでしょうか。そんなときに相談に乗ってくれるのがファイナンシャルプランナーです。無料で直接相談に乗ってもらえるので、一人で悩まず気軽に利用してみましょう。

 

まとめ

 

住宅購入に関わる制度は日々変化していきます。こまめに情報をチェックしてできる限り少ない負担で物件を購入することができるといいですね。