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修繕積立金の不足をリバースモーゲージで

住宅金融支援機構(住金機構)は4月から、マンションの区分所有者向けに、将来の修繕積立金を一括払いする融資をリバースモーゲージで取り扱います。これは高経年マンション等の修繕積立金の不足分確保を支援するものです。ただし、規約改正などが必要となるため、まずは管理組合の相談対応から進めていく構えです。

今回のリバースモーゲージは、同機構が事務局を務める「マンションの価値向上に資する金融支援の実施協議会」の民間金融機関・コンサルタントなど分科会での検討を踏まえました。高経年マンションでは、入居者の高齢化が収入の低下を引き起こし、修繕積立金の支払いが滞るケースがあります。一方、高経年になれば修繕積立金の引き上げが課題となります。
リバースモーゲージは借入人が死亡したときに担保としていた不動産を処分し、借入金を返却する仕組みで、借入人は融資金額の利息のみを支払うものです。毎月の修繕積立金が2万円、20年間で480万円の場合、金利1.0%の設定で月々の支払いを4000円程度に抑えることも可能です。管理組合は融資金を修繕積立金の前払い金として代理受領し、将来の滞納不安を払しょくします。
報道を対象とした3月10日のオンライン説明会で、まちづくり業務部まちづくり再生支援室の室長は「管理規約をはじめ、管理組合のほうでしっかりと準備を行い、合意形成をすることが条件になる。融資の受け付けよりも、前向きに考えている管理組合と事前の相談から始めたい」と説明しました。
一方、管理組合向けの融資において、同機構は与信モデルの開発に着手しました。与信モデルは同機構が保有するデータを分析して、管理組合の信用リスクを計量化するものです。金融機関が融資商品をつくる際に使用できるレベルを目指し、管理組合向け融資への参入を促します。

同説明会では、マンション管理組合向けの取り組みも紹介しました。20年9月末に大規模修繕の費用を無料で試算できるツール「マンションライフサイクルシミュレーション」を同機構ウェブサイトで公開しました。公開以来、21年1月末まででアクセスは1万件を超えました。
10月には資産の精度向上を図ります。加えて、21年度中には試算結果の活用方法、マンションの年代別に応じた修繕工事などをまとめた「マンション大規模修繕ガイドブック(仮称)」を作成し、同ツールを補完する計画です。

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