住宅ローンの返済相談はどこにするべき？対処法や滞納後の流れを徹底解説

計画的に住宅ローンを組んだつもりでも、経済状況の悪化や予期せぬ病気などによって、支払いが難しくなるケースは少なくありません。住宅ローンの返済に悩んだとき、どこに相談したらよいかわからず、不安を感じる人も多いでしょう。

本記事では、住宅ローンの返済に悩んだときの相談先や、住宅ローン滞納後の流れを解説していきます。支払いを滞納したときの対処法も紹介しますので、ぜひお役立てください。

住宅ローンの返済をしている金融機関に相談

住宅ローンの返済が難しいときは、まず返済先の金融機関へ相談してみましょう。金融機関は「住宅ローンが返済されず事故債権になるより、少しずつでも返済されたほうが良い」と考えているケースがほとんどです。

そのため早めに相談をすれば、住宅ローンのリスケ（リスケジュール）や、返済猶予などのアドバイスをしてくれます。リスケ（リスケジュール）とは、住宅ローンの条件を変更し、返済計画を再度組み直すことです。

・当初の借入期間が35年未満だった場合は、返済期間を延長する
・金利プランを見直して、低金利の住宅ローンへ変更する

上記のような条件変更を行い、月々の返済金額を少しでも減らせるように再計画していきます。

また一定期間に限り、返済を猶予してもらえる可能性もあります。毎月の返済金額を全額猶予してもらえるケースはまれですが、一時的に利息だけの支払いにしてもらえるかもしれません。

金融機関への相談は、できる限り早いタイミングで行いましょう。滞納前に相談をしたほうが、金融機関の対応も柔軟になります。

住宅ローン返済の相談に「住まいの無料相談」を利用しよう

住宅は多くの人にとって、人生でもっとも高価な買い物です。計画的に組んだ住宅ローンでも、経済状況の変化により返済が難しくなってしまう世帯は少なくありません。

「住まいのLifeコンシェルジュ」では、住宅ローンの返済に関する無料相談を承っております。ファイナンシャルプランナーと、宅地建物取引士をどちらも取得した「レジデンシャルアドバイザー」へ、お悩みを気兼ねなく相談できるので安心です。

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住宅ローンの返済でお悩みの際は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

住宅ローンが払えなくなる理由

住宅ローンが払えなくなる理由として、以下の4つが多くあげられます。

・ケガや病気で収入が減少
・離婚で返済額が足りない
・解雇で収入が減少
・収益用物件が赤字

1つずつ詳細を見ていきましょう。

ケガや病気で収入が減少

ケガや病気により、今までどおりに働けなくなることで収入が減少し、住宅ローンが支払えなくなるケースです。

住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入していれば、保険金で住宅ローンを返済できます。
しかしケガや病気の程度から保険金支払いの対象にならなかったり、団体信用生命保険に入っていなかったりすると、苦しい状況でも自力で住宅ローンを支払わなければなりません。

ケガや病気は、誰にでも起こりうるリスクです。
住宅ローンを組む際には、保険や貯蓄で万が一に備えておきましょう。

離婚で返済額が足りない

離婚により夫もしくは妻が1人で住宅ローンを支払い続けることになり、返済額が足りなくなるケースもあります。

離婚後に住宅ローンを支払い続ける場合は、以下のような問題が起こるでしょう。

・夫と妻のどちらが住み続けるのか
・夫と妻のどちらが住宅ローンを支払うのか
・金融機関が名義の変更に応じてくれるのか

住宅は大きな財産なので、金融機関に相談しながら進めていくことが大切です。

また、離婚をきっかけに住宅を売却する場合にも注意が必要です。
住宅ローンの残金よりも住宅の査定金額が低い場合は、住宅の売却後もローンを支払い続けなければなりません。

解雇で収入が減少

本人は働ける状況でも、解雇されてしまったことで収入が減少し、住宅ローンが支払えなくなるケースもあります。

住宅ローンの返済を続けるためには、再就職や雇用保険の手当（失業手当）の受給などで収入が途切れないようにしなければなりません。
しかし解雇前の収入よりも減ってしまう可能性が高いため、金融機関に早めに相談することが大切です。

収益用物件が赤字

収益用の物件を購入して不動産投資ローンを組んだ場合、思うように収益が上がらず赤字になると、ローンが支払えなくなってしまいます。
ローンの残金よりも物件の査定金額が低い場合は、物件を売却して手放すことも難しいでしょう。

収益を得るための物件に生活を圧迫されてしまっては、元も子もありません。
収益用物件の購入は、流行や営業マンに流されることなく慎重に検討してください。

住宅ローンが返済できないとどうなる？

住宅ローンがスムーズに返済できないとどうなるのか、具体的な流れを解説します。住宅ローンを滞納した際は「1ヶ月～2ヶ月→3ヶ月～6ヶ月→6ヶ月以上」の順に、段階を踏んで金融機関からの対応が厳しくなっていきます。

住宅ローンの滞納を放置すると、最終的には家が競売にかけられてしまうので注意しましょう。家が競売にかけられた場合、強制退去しなくてはいけなくなってしまいます。手遅れにならないよう、早めの対処を心掛けましょう。

住宅ローン滞納 1ヶ月～2ヶ月

住宅ローンを滞納すると、未納金のほかに遅延損害金が発生します。遅延損害金は、ローンを滞納した翌日から1日ごとに加算されていくので、早めに対処しましょう。

住宅ローンを1ヶ月～2ヶ月ほど滞納すると、金融機関から「未納になっている金額と遅延損害金を支払ってほしい」という内容の督促状が送られてきます。また督促状と同時に、電話で支払いの催促がくる場合もあります。

この段階で送られてくる督促状は、圧着ハガキなどの簡易的なものがほとんどです。金融機関からの電話も、まだ厳しく取り立てるような雰囲気ではないでしょう。

督促状が届いたタイミングで適切に対処すれば、家が競売にかけられたり、自己破産したりする最悪のパターンを回避しやすいです。住宅ローンを借りている金融機関へ、早急に返済の相談をしましょう。

また住宅ローンは本来、各金融機関が定める基準金利よりも、低金利になるよう優遇されています。しかし返済を滞納すると、金利の優遇を受けられなくなる恐れがあるので要注意です。優遇を受けられなくなると金利が跳ね上がるため、当初の返済金額よりも、高額な支払いをしなくてはいけなくなります。

住宅ローン滞納 3ヶ月～6ヶ月

住宅ローンを3ヶ月〜6ヶ月ほど滞納すると「期限の利益喪失通知」が届きます。この通知書は茶封筒で届くことが多く、督促状よりも内容が厳しくなっています。

「期限の利益」とは、住宅ローンを長期間にわたり分割で支払える利益のことです。つまり「期限の利益喪失通知」とは、「期日までに未納金額と遅延損害金を支払わなければ、住宅ローンを分割で返済する権利を失うため、一括返済しなくてはいけなくなりますよ」という通知なのです。

「期限の利益喪失通知」が届いたあとは、代位弁済通知が送付されます。代位弁済通知は、「保証会社が債務者（お金を借りた人）に代わって、残額を銀行へ支払いました」という通知です。代位弁済通知が送付されたあと、債務者は保証会社から支払いを求められる状況となります。

遅延損害金などを含むすべての残額を、一括返済できない場合は、家を競売にかける手続きが進められてしまいます。経済的にひっ迫している状態で、残額を一括返済するのはかなり難しいでしょう。そのため、できる限り「期限の利益」を失う前に対処しなくてはいけません。

住宅ローン滞納 6ヶ月以上

住宅ローンを6ヶ月以上にわたって滞納すると、催告書が届きます。催告書は最終通告です。催告書の期日通りに返済できないと、住宅が競売にかけられてしまいます。

競売にかけられると、不動産は差し押さえられ、登記簿謄本にもその情報が記載されます。「財産が差し押さえられた」と公になるほか、自己破産する可能性も高まるでしょう。

まず金融機関が裁判所へ「契約したローンの残額を支払ってほしい」と申し立てます。金融機関からの申し立てを裁判所が受理すると、競売が実行されるのです。裁判所が競売手続きを開始すると、不動産を差し押さえたお知らせとして「競売開始決定通知」が送付されます。

その後、住宅ローンを滞納して12ヶ月ほど経つと「期間入札の通知」が届きます。これは競売にかけられた不動産を買いたい人が、入札金額を裁判所へ申し入れる期間などについて書かかれた通知です。

「期間入札の通知」が届く段階まで来ると、任意売却も認めてもらえないので、不動産を手放すほかなくなってしまいます。また、競売にかけられても住宅ローンの残債が払いきれない場合は、残債分をほかの金融機関で借入するなどして、一括返済する必要があります。

住宅ローンの返済が困難な場合の対処法

住宅ローンの返済が困難になってしまった場合、どのように対処すると良いのでしょうか。ここでは住宅ローンを滞納していない場合と、すでに滞納している場合について、それぞれの対処法を紹介します。

いずれにしても、早めに金融機関へ相談するのが肝心です。住宅ローンの返済相談に、不安を感じてしまう人は多いでしょう。しかし早めの行動が、自分自身や家族の生活を救うことにつながるのです。

滞納していない場合

住宅ローンをまだ滞納していない場合は、以下の対処法がおすすめです。

・返済プランの見直し
・金利の見直し
・借り換えの検討

「今後の支払いは厳しいけれど、まだ滞納はしていない」という状態ならば、金融機関も優しく対応してくれるケースがほとんどです。具体的な対処方法を、それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの返済プランの見直し

住宅ローンの返済が難しいと感じたら、金融機関へ相談して、返済プランの見直しをしましょう。住宅ローンを組んだ当初の条件にもよりますが、毎月の支払負担を減らせる可能性は十分あります。主な見直し内容は以下の3点です。

・返済期間を延長する
・一定期間のみ返済を猶予してもらう
・一定期間のみ利子分だけの支払いにしてもらう

また、ボーナス併用払いを設定している場合は、併用払いをなくして、ボーナス月の支払いを軽減させられるケースもあります。 どのようなプラン変更になるかは、金融機関の対応次第なので、できるだけ早めに相談しましょう。

返済プランを変更するときは、まず金融機関の窓口で返済のシミュレーションをしてもらいます。シミュレーションに問題がなければ、プランを変更するための申請書類を記入し、金融機関が審査に入ります。審査が無事に終わると、変更後のプランで返済開始となるので、滞りなく支払いを行いましょう。

金利の見直し

返済プランを見直すほかに、金利を見直すのもおすすめです。同じ金利タイプでずっと支払い続けるよりも、定期的に見直して変更すると、月々の返済金額が抑えられます。金利タイプの切り替えは、ほとんどの金融機関で無料対応してもらえるので、相談しておいて損はありません。

住宅ローンには、変動金利と固定金利があります。本来はローンを組むときに、最適な金利タイプを選択しているはずですが、市場の金利は常に変化しています。

変動金利で住宅ローンを組んでいる場合は、市場の影響を特に受けやすいでしょう。ローンを組んだ当初よりも、市場の金利が上がっている状況なら、固定金利に切り替えると月々の返済金額を減らせる場合があります。

また固定金利のなかでも、住宅金融支援機構と金融機関が提携して運用する「フラット35」は、マイナス金利政策が行われてから、大きく金利が引き下げられています。現在の金利タイプとの差を比較して、月々の負担が減ると試算された場合は、検討すると良いでしょう。

借り換えの検討

住宅ローンは、金融機関ごとに取り扱っているプランが違います。現在使っている金融機関から、別の金融機関へ借り換えると、返済金額を減らせるケースがあるのです。しかし借り換えには諸費用が必要なので、慎重に検討しましょう。

借り換えに必要な諸費用は、保証料・融資事務手数料・印紙税など、合計30～100万円程度です。元の借入金額によって、諸費用の合計金額も変わりますが、基本的には数十万円単位の諸費用が必ずかかります。

諸費用がかかるのに加えて、新規借入時のように、仮審査と本審査を受けなくてはいけません。源泉徴収票や住民票などの、公的書類を用意する手間がかかるほか、審査に通らない可能性もあります。

借り換えは対処法として検討に値しますが、必ず借り換えられるわけではなく、費用的にもハードルが高いことを念頭に置いておきましょう。

滞納している場合

住宅ローンをすでに滞納している場合は、以下の対処法が有効です。

・住宅を任意売却する
・債務整理を行う

滞納している期間にもよりますが、滞納していないケースに比べると、金融機関の対応はやや厳しくなります。

しかし滞納している状態をずっと放置して、住宅が競売にかけられてしまうよりは、任意売却や債務整理をしたほうが良い結果になりやすいです。できる限り早めに対処しましょう。

任意売却する

任意売却とは、住宅ローンを貸し付けている金融機関の許可を得て、家を売却する対処方法です。通常、住宅ローンを完済しないと家の売却はできません。住宅ローンで購入した不動産には、金融機関が抵当権を設定するからです。

しかし任意売却の場合は、住宅ローンが完済されていなくても家を売却できます。競売とは異なり、市場価格で売却できるのも、任意売却のメリットです。

家が競売にかけられると、市場価格の6～7割ほどの金額でしか売れなくなるため、任意売却と競売では売却金額に大きな差が出ます。任意売却で高値がついた場合は、引っ越し費用をカバーできる可能性もあるでしょう。

また家が競売にかけられた際は、不動産を差し押さえられたことが公になってしまいます。対して任意売却は、あくまでも売却です。不動産を差し押さえられている状況ではないため、世間への体裁も良いでしょう。

住宅ローンを滞納してしまった場合は、競売にかけられる前に任意売却するほうが、好条件で対処できるといえます。

債務整理を行う

債務整理とは、住宅ローンなどの債務（借金）を減免してもらって整理することです。債務整理には「任意整理・個人再生・自己破産」の3種類があります。

任意整理は、裁判所を介さずに債権者（お金を貸している者）と債務者（お金を借りている者）が直接交渉し、返済金額などを調整する方法です。

債務者は合意した金額を3～5年かけて返済するので、ある程度は返済能力がないといけません。任意整理は借金の減額幅こそ少ないですが、裁判所を介さないぶん、柔軟かつ簡単な手続きで行えます。

個人再生は、裁判所を介して借金を大幅に減免してもらう方法です。完済までの計画を書いた「再生計画案」を提出するなど、一定の条件をクリアしなくてはいけないほか、合意した金額を3～5年で返済する経済力も必要です。やや条件が難しくなりますが、自己破産に比べて財産を残しやすいでしょう。

自己破産は、裁判所へ破産申立書を提出し、免責許可が下りたら借金をゼロにできる方法です。裁判所は、申立書を提出した人の経済状況を考慮し、免責許可するか判断します。

自己破産は借金をゼロにする代わりに、ほとんどの財産を手放さなくてはいけません。財産を手放したくない場合は、できるだけ任意整理か個人再生で債務整理するほうが良いでしょう。

住宅ローン返済の相談 まとめ

住宅ローンの返済が難しくなったら、滞納前に返済先の金融機関へ相談しましょう。滞納前なら金融機関の対応が柔軟です。返済プランの見直しや、金利変更などの相談に乗ってくれます。

住宅ローンを滞納すると、段階を踏んで金融機関の対応が厳しくなっていきます。滞納したまま放置してしまうと、最悪の場合、家が競売にかけられて強制退去を余儀なくされるでしょう。

また債務整理のために、自己破産しなくてはいけなくなる可能性もあります。自身の経済状況が悪化したときは、財産を手放さなくて済むように、早めの対処を心掛けましょう。