住宅ローン控除はいつまで？控除の期間や要件を徹底解説

住宅を購入・建築したときには、購入・建築費用や多くの諸経費がかかるため、諸経費などを抑えたり、税金の減税制度を利用したりします。この諸経費などを抑える方法として有用なのが「住宅ローン控除」です。
 
しかし、この住宅ローン控除には利用できる期間が決まっています。そのため、利用できるうちに住宅ローン控除を受けておかないと、大きな節税効果を失ってしまうことになります。
 
本記事では、住宅ローン控除はいつまで受けられるのか、受けるための要件などは何かなど住宅ローン控除について解説します。
 

住宅ローン控除はいつまで受けられる？

 

 
住宅ローン控除は2022年の税制改正により2025年12月31日まで延長されました。具体的にいうと、2025年12月31日までに新居に居住することが、住宅ローン控除を利用する条件の1つとなります。そのため、建物を新築する場合は、建築期間を逆算しておかなければ住宅ローン控除を利用できないことになる可能性があります。
 

住宅ローン控除の期間

 
住宅ローンの控除の適用される期間も2022年の税制改正で変更となりました。旧住宅ローン控除と新住宅ローン控除の変更点は、次のとおりです。
 

	旧住宅ローン控除	新住宅ローン控除
控除期間	原則10年 （特例で13年）	原則13年
控除率	1.0%	0.7%
借入限度額	長期優良住宅・低炭素住宅は5,000万円 それ以外は4,000万円	長期優良住宅・低炭素住宅に加え、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅など環境基準が新設・細分化され、 新築住宅・買取再販は3,000〜5,000万円、既存住宅は2,000〜3,000万円
所得上限	3,000万円以下	2,000万円以下
面積	50㎡以上	原則50㎡以上 年間所得1,000万円未満の場合は40㎡以上50㎡未満も可
住民税の控除額 上限	所得税の課税総所得金額等の7% （最高13.65万円）	所得税の課税総所得金額等の5% （最高9.75万円）

 
表のとおり、住宅ローン控除の適用期間は、原則10年から原則13年に変更となっています。
 

住宅ローン控除を受けるための要件

 

 
住宅ローン控除を受ける場合には、さまざまな要件を満たすことが求められます。また、新築住宅を購入・建築した場合と、中古住宅を購入した場合で住宅ローン控除が利用出来る要件が異なります。新築住宅の場合と中古住宅の場合に分け、表にまとめました。
 
【新築住宅を購入・建築した場合の適用要件】

・住宅の購入者が自身の自宅として購入する住宅であること

・購入する住宅の床面積が50㎡以上であること（注1）

・住宅ローン控除を利用する人の合計所得金額が2,000万円以下であること（注1）

・住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に自宅として住み始めること

・店舗併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が自宅であること

・住宅ローンの借入金の返済期間が10年以上であること

「備考」 注1：2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額が1,000万円以下であること

 
【中古住宅を購入した場合の適用要件】

・新築住宅を購入・建築した場合の要件に加え、次の要件を満たす必要があります。

・1982年1月1日以後に建築された住宅

・建築後に使用されたことのある住宅で、地震の安全性が高いとして、次のいずれかにより証明されたもの   1.耐震基準適合証明書（注1） 2.建設住宅性能評価書の写し（注2） 3.既存住宅売買瑕疵保険付保証明書（注3）

・一定条件を満たした不動案業が買取して再度売り出す住宅の場合および一定の増改築等工事を実施した場合、自宅として使用する住宅について行う増改築などが、一定の工事に該当することが「増改築等工事証明書」により証明されたものであること

・一定の増改築等工事を実施した場合、増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

「備考」 注1：家屋取得の日前2年以内にその証明のための家屋の調査が終了したものに限ります 注2：家屋取得の日前2年以内に評価されたもので、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級1、等級2、等級3であるものに限ります 注3：家屋取得の日前2年以内に締結されたものに限ります

 

住宅ローンの返済期間が10年以上

 
住宅ローン控除には、建物の条件と入居する時期の条件、所得制限のほかに、住宅ローン控除の返済期間が10年以上という要件も必要になります。
 
現金があるからといって、10年未満の住宅ローンを借り入れてしまうと住宅ローン控除が利用できなくなるため、注意が必要です。
 

住宅ローン控除の対象とならないケース

 

 
住宅ローン控除には利用する要件が多くあり、適用できない要件も多くあります。ここからは、住宅ローン控除の対象とならない主なケースを紹介していきます。
 

贈与などで取得した住宅

 
贈与による取得は住宅ローン控除の対象にはなりません。また、住宅の取得の時や取得後も引き続き生計を一にする親族や、特別な関係のある人からの取得の場合も住宅ローン控除の対象にはなりません。なお、生計を一にするとは、日常の生活を共にすることをいいます。
 

2つ以上の住宅を所有する場合

 
2つ以上の自宅を所有している場合は、主に居住している自宅のみにだけ住宅ローン控除を利用することができます。
 

金融機関などから借り入れをしていない場合

 
住宅ローン控除を利用する場合は、金融機関や住宅資金の貸金業者からの借り入れにしか適用されません。そのため、自宅の資金を親族や知り合いから借り入れている場合は、住宅ローン控除対象外になります。
 

土地のみの購入の場合

 
住宅ローン控除は自宅として住むところを購入・建築することが適用要件になっているため、土地だけを購入するときに利用した住宅ローンには、住宅ローン控除は利用することができません。
 
ただし、自宅を建築するために購入した土地であれば一定条件を満たすことにより、住宅ローンを利用することができます。一定の条件とは、土地購入から2年以内にその土地の上に住宅ローン付きで住宅を新築した場合と建築条件付き土地で、土地の引き渡しから3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結した場合です。
 
土地の引き渡し日から2年以内に、その土地の上に住宅ローンを使って自宅を新築すると、先に購入した土地の住宅ローン部分にも住宅ローン控除を適用できます。
 
なお、建築条件付き土地とは、土地の売主が指定する建築会社と、一定期間内にその土地に建物をつくることを条件に販売される土地のことです。建築条件付き土地の場合は、土地の引き渡し日から3ヶ月以内に建築請負工事契約を締結することで、土地のローンにも住宅ローン控除を適用することができます。
 

住宅ローン控除の申請はいつまで？

 

 
住宅ローン控除を利用するときには、税務署へ申告する必要があります。給与所得者の場合は、1回目の申請は確定申告で行う必要があり、2回目以降は会社の年末調整で申告することができます。
 
なお、個人事業主や確定申告が必要な給与所得者については、毎年、確定申告で住宅ローン控除を申告しなければなりません。それぞれ申告をしなければならない時期や、要件などがあるため注意が必要です。
 

確定申告の期日まで

 
確定申告は1月1日から12月31日までに得た所得などを翌年2月16日から3月15日までの間に行う必要があります。
 
なお、確定申告で住宅ローン控除を利用する人の代表例は、次のとおりです。
 
・給与所得者で1回目の住宅ローン控除申請者
・給与所得者で2カ所以上から給与所得を受けているなど確定申告が必要な人
・給与所得者で給与所得以外の所得が年間20万円以上ある人
・個人事業主
 

2年目以降会社員は年末調整で申請可能

 
年末調整は法律上、その最終期限は1月31日です。ただし、年末調整による記入漏れや修正などの予備の時間を取る必要があり、多くの会社では、年末調整に必要な書類を11月末から12月初旬までに準備するように言われることが多くあります。
 
住宅ローン控除の申請を年末調整で受けられるのは、2回目以降の申請をする給与所得者に限られます。
 

申請期限を過ぎてしまった時の対処法

 

 
住宅ローン控除は確定申告や年末調整で申請する必要がありますが、申請を忘れていて申請期限を過ぎてしまうなどということが起こることがあります。その場合、ケースによっては所得税の還付を認められることもあれば、認められないこともあります。そのケースがどのようなことなのか紹介します。
 

確定申告すること自体忘れていた場合

 
確定申告すること自体を忘れ、申告期限を過ぎてしまった場合は、住宅ローン控除を利用できるようになった年の確定申告から5年以内であれば遡って申告することが可能です。ただし、住民税の控除に関しては住民税が決定する前までに修正申告する必要があり、長い間放置していると、住民税の控除は遡れなくなります。
 
なお、5年というのは、住宅ローン控除を利用する権利は5年で時効消滅するため、5年しか遡れないということになります。
 

確定申告はしたが住宅ローン控除を申請し忘れた場合

 
次に解説するのは、確定申告はしたが住宅ローン控除の申請をし忘れた場合です。この場合は、残念ながら住宅ローン控除を利用することが非常に困難になります。
 
確定申告提出後に計算に誤りなどがあった場合、還付金が少なかったり、税金を多く収めすぎていたりした場合は更生の請求ができます。しかし、住宅ローン控除の適用は更正の請求には該当しません。そのため、原則は更生を認めてもらえなくなってしまいます。
 
住宅ローン控除の適用をせずに確定申告をしてしまった場合には、税務署に更生の嘆願書を作成し提出するという方法があります。しかし、これは正式な手続きではないため、税務署に認められるかどうかはわかりません。
 

住宅ローン控除額の計算方法

 

 
住宅ローン控除の控除額計算は、次のとおりです。
 
①年末借入残高 × 0.7% ＝ ②控除額
 
計算例を挙げて各ケースのシミュレーションを行っていきます。
 
【例①】
自宅を新築し長期優良住宅を建築し2022年に入居（借入限度額5,000万円）
住宅ローン年末借入残高7,000万円
 
①7,000万円≧5,000万円のため年末借入残高は5,000万円で計算
①5,000万円 × 0.7% ＝ ②35万円
 
この場合、住宅ローン控除で所得税額から35万円が控除されます。なお、所得税額より控除額のほうが大きい場合は、控除しきれなかったぶん住民税から控除されます。この住民税の控除の上限額は、所得税の課税総所得金額などの5%で最高9.75万円です。
 

住宅ローン控除まとめ

 

 
住宅ローン控除は自宅を購入・建築する人にとって大きな節税をすることができる制度です。利用できる要件が整っているのであれば忘れずに申請を行ないましょう。
 
住宅ローン控除は、利用する期間に期限があること、1回目の申請は必ず確定申告で行わないといけないことなど注意すべきことがあります。また、住宅ローンの適用要件は詳細に規定されているため、住宅ローン控除が利用できるかどうかは、専門家に相談しておくことも忘れないようにしましょう。
 

住宅ローン控除の相談には「住まいの無料相談」を利用しよう

 

 
住宅ローン控除は、自宅を購入・建築する人にとっては必ず利用したい制度です。しかし、前述しているとおり、住宅ローン控除の適用要件は詳細に決まっているため、なかなかすべてを把握することができません。また、住宅ローン控除の控除額が大きすぎて税額を控除しきってしまうという人も出てきます。
 
適用要件や税額計算については専門家からアドバイスを受けるのが良いでしょう。アドバイスを受ける専門家としておすすめなのが「住まいの無料相談」です。
 
適用要件だけであれば不動産会社やハウスメーカー・工務店でも回答できるかもしれませんが、金融のプロではないため、税金計算までできる不動産関連会社は少ないはずです。
 
しかし「住まいの無料相談」は多数の宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーが在籍している、不動産と金融のプロ集団です。
 
住宅ローン控除を上手く活用したい場合は、不動産・金融のプロである「住まいの無料相談」へ相談いただき、自身に合った住宅ローン借入額などを知ったうえで、自宅の購入・建築を行っていきましょう。