不動産購入の諸経費をシミュレーション！

不動産を購入する場合には数多くの諸経費がかかり、合計すると数百万円という大きな金額になります。そのため、不動産の諸経費について内容を理解し、諸経費が正しい金額なのか確認することが大切です。

 

本記事では、不動産購入時の諸経費の詳細の解説から諸経費のおおよその目安などを紹介します。

 

 

◆不動産購入にかかる諸経費はどのようなものがある？

 

不動産購入に必要な諸経費は、数多くあります。相場より高い諸経費を請求され、知らず知らずのうちに支払ってしまうといったことのないよう、諸経費の内容を把握しておきましょう。

 

【仲介手数料】

 

不動産仲介会社を介して不動産を購入する場合にかかる費用です。仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産仲介会社が受け取ってよい上限金額が定められています。なお、仲介手数料は不動産の売買金額によって変動します。

 

仲介手数料の計算方法は、図表1のとおりです。

 

図表1　仲介手数料計算

不動産売買金額	仲介手数料の額（税抜き）
200万円以下の金額	売買金額の5%
200万円を超え400万円以下の金額	売買金額の4%
400万円を超える金額	売買金額の3%

 

例えば、1,000万円の不動産売買をしたときの仲介手数料金額は

 

1,000万円のうちの200万円以下の部分　200万×5％＝10万円
1,000万円のうちの200万円を超え400万以下の部分　200万×4％＝8万円
1,000万円のうちの400万円を超える部分　600万円×3％＝18万円

 

計算の合計金額の10万円＋8万円＋18万円＝36万円が仲介手数料（税抜き）となります。

 

このような計算は面倒なため、次の速算式を使います。

 

不動産売買金額×3％＋6万円＝仲介手数料（税抜き）

 

ただし、この計算式は不動産売買金額が400万円を超えている場合にしか使用できません。なお、不動産の売主と直接不動産売買を行う場合は、不動産仲介会社を介さないので仲介手数料は不要です。

 

【登記費用】

 

登記費用は、各種登記を行うときに必要な費用です。不動産売買を行う場合には、所有権移転登記や抵当権設定登記、表題登記、所有権保存登記などが様々な登記が必要となります。

 

登記費用の内訳は、次のとおりです。

 

登記費用＝登記するために必要な税金＋登記を代理する法律家の報酬

 

例えば、所有権移転登記における登記費用の場合の登記費用は、「登録免許税＋司法書士への報酬」となります。

 

【住宅ローン関連費用】

 

住宅ローン関連費用とは、銀行などの金融機関から融資を受ける場合に必要な費用です。ローン保証料や事務手数料、金融機関との契約に必要な印紙代のことを指します。

 

住宅ローン関連費用は、借り入れをする金融機関により大きく変わります。ローン保証料なしという場合もあれば、住宅ローン借り入れ金額の2％という場合もあります。金融機関から住宅ローンを借りる場合は、金融機関に銀行関連費用を確認しておく必要があります。

 

【火災保険料】

 

住宅ローンを借りる場合には、火災保険の加入が必須となります。現金で不動産を一括購入した場合でも、万が一のときのために火災保険は加入したほうがよいでしょう。火災保険料は、建物の構造や補償内容により金額が変わります。事前に保険会社に火災保険料を確認してきましょう。

 

【水道加入負担金】

 

新たに水道を引き込む場合にかかる費用です。新築戸建てや造成を完了した土地の代金の中に含まれていることが多いですが、まれに別途請求される場合があります。新築戸建てや造成を完了した土地を購入する場合は、販売会社か不動産仲介会社に水道加入負担金が必要なのか確認しなければなりません。

 

【引っ越し費用・家具購入費用】

 

引っ越し費用は引っ越しをする時期や荷物の量、引っ越しの移動距離によって金額が変わります。家具購入費用については、建物を内覧するときにメジャーなどで室内を測り、事前にどのような家具を購入するのかを考えておきましょう。また、カーテンは意外と費用がかかりますので、カーテンの費用も事前に確認することをおすすめします。

 

【リフォーム費用】

 

中古戸建てや中古マンションを購入する場合には、リフォームやハウスクリーニングが必要か確認しなければなりません。もし、リフォームやハウスクリーニングを行う場合は、住宅ローンの事前審査申込までに見積もりを取得しておきましょう。リフォーム費用などは住宅ローンで借り入れることができるためです。

 

【マンション関連費用】

 

マンションには、管理費や修繕積立金などのマンション管理に必要な、月々の支払いがあります。マンションを購入した場合には、そのマンション管理に必要な支払いを日割り精算し、売主に払うことになります。

 

また、新築マンションを購入する際には、修繕積立基金が必要な場合があります。
修繕積立基金は数十万円かかることがあります。

 

 

◆不動産にかかる税金はどのようなものがある？

 

不動産を購入するときには、税金が課税されます。
課税される税金も多いため、どのような税金が課税されるのか確認しておきましょう。

 

【印紙税】

 

印紙税とは、不動産売買契約書や金融機関から住宅ローンを借りる契約書を作成するときに課税される税金です。
不動産売買契約書を作成する場合には、2024年3月31日まで印紙税の軽減措置があります。

 

図表2　印紙税額（軽減措置あり）

記載された契約金額（税抜き）	印紙税額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円

 

金融機関との住宅ローンを借りる契約書は軽減措置が適用されないため、図表3のとおりになります。

 

図表3　印紙税額（軽減措置なし）

記載された契約金額（税抜き）	印紙税額
10万円を超え50万円以下のもの	400円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円

 

【登録免許税】

 

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権設定登記などの登記をする場合に、課税される税金です。

 

登録免許税の計算方法は、次のとおりです。

 

登録免許税額＝不動産の固定資産税評価額（もしくは融資金額）× 税率

 

登録免許税の税率は、さまざまな税率がありそれぞれに減税措置があります。
図表4では、登録免許税の原則の税率、図表5では、登録免許税の軽減税率を紹介します。

 

図表4　登録免許税の原則の税率

登録免許税が課税されるケース	税率
土地購入時	課税標準額 × 2.0％
新築建物購入時	課税標準額 × 0.4％
中古建物購入時	課税標準額 × 2.0％
不動産購入で融資を受ける場合	融資金額 × 0.4％

 

図表5　登録免許税の軽減税率

登録免許税が 課税されるケース	本則の 税率	→	特例の 税率	備考
売買による土地の 所有権移転	2.0%	→	1.5%	2023年3月31日までの時限措置
所有権保存登記	0.4%		0.15%	個人の住宅の用に供される床面積50平方メートル以上の家屋 2024年3月31日までの時限措置
所有権の移転登記	2.0%		0.3%	個人の住宅の用に供される床面積50平方メートル以上の家屋 中古住宅の場合は、築後25年以内（木造は20年以内）のもの または一定の耐震基準に適合するもの 2024年3月31日までの時限措置
抵当権設定登記	0.4%		0.1%

 

【不動産取得税】

 

不動産取得税は、不動産を取得すると課税される税金です。

不動産所得税の計算方法は、次のとおりです。

 

不動産取得税額＝不動産の固定資産税評価額×税率

 

原則、税率は4％ですが、2024年3月31日まで軽減措置があり、税率は3％になります。

また、土地が宅地の場合、さらに不動産取得税の軽減措置があります。

 

宅地の軽減税率の計算方法

 

宅地の課税標準額 ＝ 固定資産税評価額×1/2

 

宅地の軽減税率も2024年3月31日までの適用となります。

その他、新築住宅に対する軽減税率や中古不動産の軽減税率などがあります。

不動産取得税の軽減税率の適用条件は細かく定められており、計算方法も複雑なため、不動産取得税についていくら課税されるのか、専門家に確認しておきましょう。

 

【固定資産税】

 

固定資産税は、1月1日時点の不動産所有者に対して課税される税金です。1月1日時点の所有者に1年度分の固定資産税を納税する義務があります。そのため、不動産引き渡しのときに、固定資産税の日割り額を精算する必要があります。

 

【消費税】

 

売主が課税業者の場合の建物に消費税が課税されます。

消費税の計算方法は、次のとおりです。

 

消費税＝税抜き金額×10％

 

仲介手数料、引っ越し費用、家具購入費用、司法書士への報酬などが消費税の課税対象です。

 

 

◆不動産購入したときの諸経費シミュレーション

 

不動産購入をしたときに、どのくらいの諸経費がかかるのか、ケースごとに紹介します。
ケース例の諸経費はあくまでも概算のため、実際の不動産売買の諸経費がどのくらいかかるかはその都度、専門家に確認してください。

 

※計算方法の前提
合計金額以外の10万円以下単位は四捨五入（ただし10万円以下の費用はそのまま記載）
消費税込みの計算
家具代金は物件や人によるため別途

 

【中古マンションを購入したケース】

 

購入物件：中古マンション
売買代金：3,000万円
住宅ローン借り入れ：3,000万円
評価額：土地1,000万円 建物2,000万円

 

諸費用	おおよその金額
仲介手数料	110万円
登記費用（所有権移転登記） （税率2％司法書士報酬5万円）	70万円
登記費用（抵当権設定登記） （税率0.4％司法書士報酬3万円）	15万円
印紙代	1万円
住宅ローン関連費用	60万円
火災保険料	10万円
不動産取得税（税率3％）	75万円
引っ越し代	10万円
マンション関連費用	3万円
固定資産税精算金	5万円
合計	359万円

 

【新築住宅を購入したケース】

 

購入物件：新築住宅（水道加入負担金なし）
売買代金：3,300万円（消費税込み）
住宅ローン借り入れ：3,000万円
評価額：土地1,000万円 建物2,000万円

 

諸費用	おおよその金額
仲介手数料 （仲介会社がいない場合は0円）	110万円
登記費用 （新築住宅税率0.4％ 土地税率2％司法書士報酬5万円）	30万円
登記費用（抵当権設定登記） （税率0.4％司法書士報酬3万円）	15万円
印紙代	1万円
住宅ローン関連費用	60万円
火災保険料	10万円
不動産取得税 （新築住宅の軽減措置を利用の場合）	40万円
引っ越し代	10万円
固定資産税精算金	5万円
合計	281万円

 

【土地を購入したケース】

 

購入物件：土地
売買代金：3,000万円
住宅ローン借り入れ：3,000万円
評価額：土地3,000万円

 

諸費用	おおよその金額
仲介手数料	110万円
登記費用 （税率2％司法書士報酬5万円）	70万円
登記費用（抵当権設定登記） （税率0.4％司法書士報酬3万円）	15万円
印紙代	1万円
住宅ローン関連費用	50万円
不動産取得税（税率3％）	45万円
引っ越し代	10万円
固定資産税精算金	5万円
合計	306万円

 

 

◆不動産購入の諸経費の目安はいくらなの？

 

不動産購入時の諸費用の目安は、不動産購入価格の9％～12％程度です。

 

例えば、2,000万円の物件であれば諸費用は180万～240万円が目安になります。
目安なのは、購入する不動産ごとに軽減税率が違うことや、選ぶ金融機関により住宅ローン関連費用が大きく変わってくるからです。

 

 

◆不動産購入の諸経費はお金のプロに相談

 

不動産購入の諸経費には、購入する不動産の種別や築年数などさまざまな条件が影響をしてきます。不動産購入諸費用の目安のシミュレーションを紹介しましたが、人によって差が出るものです。不動産購入の諸経費の差は、千円単位ではなく、数十万円単位で差が出ることがあります。そのため、宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーなどの専門家によるアドバイスを受けるようにしましょう。

 

不動産購入の諸経費のアドバイスを受けるのに、特におすすめなのが、レジデンシャルアドバイザーがいる「住まいの無料相談」です。レジデンシャルアドバイザーとは、宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの両資格を持つ人で不動産と金融のプロです。

 

レジデンシャルアドバイザーのような専門家に、正確な不動産購入時の諸経費を計算してもらい諸経費をしっかりと把握したうえで、新たな住まいを見つけていきましょう。