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家・住宅購入コラム

中古マンションを購入するメリット、デメリットとは!?新築マンションとの比較まで解説!!

マンションを購入する場合、中古マンションにするか、新築マンションにするか迷われることがあると思います。
 
中古か新築、どちらを購入したら良いかは、中古マンションと新築マンションとの違いを知り、それぞれのメリットやデメリットを知っておく必要があります。
 
本記事では、中古マンションと新築マンションとの違い、中古マンションや新築マンションを購入するメリットやデメリットを紹介します。中古マンションを購入するのか、新築マンションを購入するのか検討する参考にして頂ければ幸いです。
 

中古マンションと新築マンションとの違い

 

 
中古マンションと新築マンションは同じマンションですが、内容がまったく違う住宅です。
どのように違うのかを表に表しました。
 
中古マンションと新築マンションとのおおまかな違い
 

中古マンション 新築マンション
売主 ほとんどが個人 不動産会社
売買金額 低い 高い
設備 設備の新しさは築年数による 最新設備
減税 築年数によって受けられなくなる 減税が受けやすい
資産価値 下落しにくい 下落しやすい
物件の選択肢 多い 少ない
マンション管理 実績あり 新たに運用開始するため実績なし

 
中古マンションと新築マンションの内容に表のような違いがあり、この違いが中古マンションと新築マンションのメリットとデメリットとして出てきます。
 
このように、内容が正反対の項目が多いため、中古マンションと新築マンションは違う種類の住宅だと思って検討するのが良いでしょう。同じマンションだから内容も変わらないと思い込んでいると、購入を後悔することにもなりかねません。
 

中古マンションを購入するメリット

 

 
中古マンションを購入するメリットは、次のとおりです。
 
・マンションの管理実績を知って購入できる
・立地を多く選択できる
・不動産売買価格と不動産価値がほぼ一致している
・新築より価格が安くリフォーム費用などを捻出しやすい
 
これらを項目別にして解説していきます。
 

マンションの管理実績を知って購入できる

 
マンションは管理を購入すると言われるくらい管理状態が大切です。建物は修繕をしっかり行っていればかなりの年数居住することができます。
 
しかし、逆を言えば管理がしっかり行われていないマンションは新しくてもすぐボロボロになり住めなくなります。
 
中古マンションの場合、マンション管理の実績があるため建物が長年維持されそうかどうかを知って購入することができます。
 
当然ながら建物が長年維持できれば、不動産の価値がより下落しにくくなり、長期間保有しても資産として残ります。
 

立地を多く選択できる

 
新築マンションは数が少ないため、自分の購入したい立地で販売されるかわかりません。
しかし、中古マンションは多くの立地に建築されているため、希望の立地で売りに出されることが多くあります。
 
そのため、駅から近い、生活利便施設が近い、学校が近いなど不動産を探す目的を満たしてくれるケースが多くなります。
 

不動産売買価格と不動産価値がほぼ一致している

 
中古マンションの販売価格には、売主の利益は入っていないことが多く(売主は個人が多いため)、消費税も課税されません。
そのため、中古マンションの販売価格はほぼ不動産価値ということになります。
つまり、中古マンション販売価格には余分な費用が入っていないということです。
 
仮に、売主が不動産会社だとしても買取で、元の所有者から安くマンションを購入しているケースが多く、買い取った会社の利益や消費税が入っても大きく不動産価値からは乖離しません。
 

新築より価格が安くリフォーム費用などを捻出しやすい

 
中古マンションは不動産価値とほぼ一致しているため、安く購入することができます。
そのため、中古で室内が汚い、設備が古い・壊れてるということがあったとしてもリフォームなどの費用を捻出しやすく、中古でも住むことに不便さは感じにくくなります。
 

中古マンションを購入するデメリット

 

 
中古マンションを購入するデメリットは、次のとおりです。
 
・設備が古くリフォーム前提で購入しなければならない可能性がある
・築年数が古くなっていると減税が受けにくくなる
・耐震性に心配がある
 
これらを項目別にして解説していきます。
 

設備が古くリフォーム前提で購入しなければならない可能性がある

 
マンションの設備は5年経過すると古さを感じると言われるほど、頻繁に新しい設備が登場します。
そのため、築年数が古いマンションだと設備も古く、そのまま設備を利用するのには抵抗を感じることがあります。
 
不便さを感じる可能性が高いため、中古マンションを購入する場合にはリフォームとセットで購入を検討する必要性が出てきます。
 
このことにより、中古マンション自体が安くても、リフォーム費用と合わせることにより購入価格が高くなってしまいます。
 

築年数が古くなっていると減税が受けにくくなる

 
不動産購入のときにかかる税金には、登録免許税や不動産取得税などがあります。
これらの税金は築年数によって減税される金額が変わり、築年数が古くなるほど減税されなくなっていきます。
 
そのため、中古マンションの築年数によってはほとんど減税されなくなってしまうことがあります。
中古マンションの価格は安くても、課税額が多くなってしまうということです。
 

耐震性に心配がある

 
建物の建て方は建築基準法という法律によって決められています。
そして、この建て方の耐震性の高さは建築基準法が改正されるたびに高くなっていっています。
つまり、過去の建築基準法に則って建築されたマンションは耐震性が低いということになります。
 
建築基準法が大きく改正されたのが1981年で、1981年以前の建物を旧耐震基準、1982年以降の建物を新耐震基準と呼んでいます。
この旧耐震基準の建物は耐震性があまり高くないとされています。
 
そのため、1981年以前の築のマンションを購入するときには、補強工事をしているかなど耐震性があるのかを確認してから購入しなければなりません。
確認しておかないと大地震発生時に、補修できないほどの損害が出る可能性があります。
 

新築マンションを購入するメリット

 

 
新築マンションを購入するメリットは、次のとおりです。
 
・それまで誰も住んでいない部屋に入居できる
・最新設備を利用することができる
・減税を受けやすい
 
これらを項目別にして解説していきます。
 

それまで誰も住んでいない部屋に入居できる

 
新築の魅力は誰も、一度も住んでいない部屋に入居することができることです。
誰も使ったことがない部屋はキレイですし、気持ちが良いものです。
 
当然ながら誰も住んだことのない部屋のため、ハウスクリーニングをする必要もなく、中古マンションのように住むために費用を掛けなければならないことがありません。
 

最新設備を利用することができる

 
新築マンションの設備は最新型の設備が整っており、生活がしやすい状態になっています。
また、最新の設備は古い設備よりメンテナンスの回数が少なく、ランニングコストがかかりづらくなっています。
 
そのため、新築マンションを購入することにより、将来余計な費用がかかるといったことを防止することができます。
 

減税を受けやすい

 
不動産を購入するときの税金は築年数が新しいほど減税幅が大きくなります。
例えば、不動産取得税の場合、新築マンションを購入したときには、かなりの減税が可能なため、ほとんど不動産取得税が課税されません。
 
しかし、中古マンションの場合、築年数が古くなるほど減税幅が少なくなり、減税が出来ない場合は固定資産税課税評価額の3%の不動産取得税が課税されてしまいます。
 

新築マンションを購入するデメリット

 
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新築マンションを購入するデメリットは、次のとおりです。
 
・価格が高い
・新築価格には不動産会社の利益や消費税が入っており本来の不動産価値ではない
・購入前に完成した部屋を見に行けない可能性がある
・マンション管理が上手くいくか未知数
 
これらを項目別にして解説していきます。
 

価格が高い

 
新築マンションの販売価格には、マンションの建築・開発費、マンション販売会社の利益、消費税が入っています。
販売価格自体も高いうえに、不動産の価値以上の金額になってしまっています。
 
財務省が調査したところによると、2017年の新築マンションの金額は首都圏マンションの平均発売価で新築は6,000万円くらい、中古マンションは3,000万円くらいというデータがあります。
 
このように新築マンションと中古マンションとでは倍に近いくらいの金額差が付いてしまっています。
 

新築価格には不動産会社の利益や消費税が入っており本来の不動産価値ではない

 
新築マンションを購入し1度でも住むと一気に値段が下がるとよく言われます。
一気に下がる理由は、不動産価値以外に入っている金額が評価されず、マンションが不動産価値のみになってしまうからです。
 
つまり、新築マンション購入時には不動産の価値以上のお金を支払っているということです。
 

購入前に完成した部屋を見に行けない可能性がある

 
人気のある新築マンションだとマンション自体が完成する前に、すべての住戸、売買契約が完了してしまうことがあります。
そのため、不動産売買契約前にはまだ部屋の中を見ることができないということもあります。
 
モデルルームは用意されているもののやはり完成後の部屋とは違います。
日当たり面や工事の質でも完全に一致することはありえません。
 

マンション管理が上手くいくか未知数

 
新築マンションは、マンション自体の運営が始まったばかりのため、マンションの管理が上手くいくか未知数です。マンションの立地が悪いと空き家が多くなり、修繕積立金が予想より貯まらないというようなこともよく起きます。
 
しかし、新築マンションの場合は、管理がどのようになっていくのかが分かりません。
 
マンションは管理で建物寿命が短くなったり、長くなったりするため管理がどのようになっていくかは非常に大切なことになります。
 

中古マンション購入に向いている人の特徴

 

 
中古マンション購入に向いている人の特徴は、次のとおりです。
 
・躯体が古くてもリフォームなどをして住むのが良いと思う人
・立地を選択したい人
・マンションは資産だと捉えている人
 
中古マンションは、値段が安く、そのぶんリフォームを行いやすいという面があります。
そのため、建物の躯体自体は古くても室内を自分の好きなようにできるのが良い、と思う人には向いています。
 
また、中古マンションは販売価格が不動産価値に近いため、払った金額分の価値を手に入れることができます。
住んだ瞬間に資産が目減りすることもないため、中古マンションは不動産=資産と考えている人に向いています。
 

新築マンション購入に向いている人の特徴

 

 
新築マンション購入に向いている人の特徴は、次のとおりです。
 
・人が住んだことのある部屋に抵抗がある人
・最新設備を利用したい人
・値段の高さより新しさに魅力を感じる人
 
新築マンションは値段が高くても、誰も住んだことのない、最新設備の部屋を手に入れることができます。
これは大きなメリットであり、魅力です。
 
また、新築マンションは最新の法律に則って建築されているため、耐震性などに優れており安心して住むことができます。
 

まとめ

 

 
マンションを購入する場合、中古マンションを購入するのか新築マンションを購入するのか決めなければなりません。
しかし、中古マンションと新築マンションとは違うところが多く、検討するにはその違いを知っておく必要があります。
 
中古マンションは、すでに建築されているためマンションの管理実績がわかり、不動産価値も安定しており購入した金額が不動産価値に近いというメリットがあります。
反面、築年数が経過しているため購入時に減税が受けづらく、耐震性に問題があることもあります。
 
一方、新築マンションは誰も住んだことのない最新設備の部屋に住むことができ、購入時には大幅な減税を受けることができます。
その反面、マンションに管理実績がなくどのような管理になるのか未知数であったり、資産として優秀でなかったりします。
 
このような違いを把握し、自分に合ったマンションは中古なのか新築なのか選択していきましょう。
中古マンションを購入するのか、新築マンションを購入するのか検討を始めるのは、中古と新築の違いを知ることから始めていくのがコツです。

徳本 友一郎

所属会社:
株式会社スタイルシステム
所属会社のWEBSITE:
http://www.style-system.net
保有資格:
CFP(日本FP協会認定)、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー
著書:
初めての不動産購入で失敗しない17のチェックポイント

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