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首都圏中古マンションリセールバリュー調査

東京カンテイは5月6日、「築10年の中古マンションリセールバリュー調査(20年・首都圏)」結果を発表しました。それによると、対象とした412駅の平均リセールバリュー(RV、価格維持率)は101.9%(前年比7.6ポイント増)で、大幅に上昇したことがわかりました。最もRVが高かった駅は「代官山」でした。同社によると、20年は新型コロナの影響で新規供給戸数が大幅に減少。旺盛な住宅需要が中古市場に流れ込み、その結果として中古マンション価格が大きく上昇。築10年の中古流通価格が新築分譲時を上回る水準となったと言います。
RVが100%以上だった駅は214駅で、調査対象の51.9%を占めました。次いで高い維持率(RV90%以上100%未満)を示した105駅を加えると、合計シェアは77.4%にも上り、首都圏では高いRVを示す駅が大部分を占めていることがわかります。それらはJR山手線の内側やその周辺に集中しているのに対し、低いRVを示す駅は都下や郊外エリアに目立ちました。同社では、首都圏ではコロナ禍でも都心部や通勤アクセスのよい都心郊外ニーズが引き続き高い傾向にあると分析しています。
今回、RVが最も高かった駅は東急東横線の「代官山」で164.3%でした。築10年時の中古流通価格(平均坪単価691.4万円)は新築分譲時(同420.7万円)と比べて6割以上も値上がりした計算になります。新築分譲時は立地相応に高額でしたが、13年に東急東横線が東京メトロ副都心線と相互直通運転を開始したことや、渋谷エリアで進行中の大型再開発によって代官山エリアの利便性が大きく向上したことで、資産価値の大幅アップとなりました。また、16位にランクインした隣駅の「中目黒」も同様の要因としています。そのほかのランキング上位駅は、JR山手線内側や城南エリアに集中しており、東京23区以外の駅ではJR根岸線の「桜木町」のみでした。20年の首都圏では“職住近接”トレンドが続いており、都心部や都心郊外に位置する駅が高く評価され、コロナ禍の影響でテレワークが普及し、郊外ニーズが増加する動きが一部で見られたものの、上位にランクインするほど資産価値を上昇させた駅は見られなかったといいます。
RVとは、竣工から10年間が経過した分譲マンションの現在の流通事例を抽出し、分譲当時と現在の価格から算出した指数。サンプル数を確保するため築9~11年の物件を対象とし、専有面積30平米未満と事務所・店舗用は除外しました。

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