土地の固定資産税計算方法まとめ【税金を下げる方法とは？】

住宅購入の税金
22.11.15

固定資産税は土地を持っていると毎年かかります。固定資産税は土地の価格をもとにして計算されるので、所有している土地が広い方や地価が高い土地をお持ちの方は固定資産税が高いです。

さらに、建物が建っていない土地だけの状態だと固定資産税が高くなることはご存じでしょうか。本記事では固定資産税の計算方法や税負担を少しでも軽くする方法を紹介していきます。

◆土地の固定資産税とは？仕組みを解説

土地には毎年固定資産税がかかります。

固定資産税の計算式は、

【土地の固定資産税=土地の課税評価額×税率（1.4％）】です。

固定資産税の税率は固定なので、土地の課税評価額によって固定資産税の金額は変わります。

固定資産税の決定者・納付先

固定資産税は地方税のひとつであり、決定者および納付先は市区町村です。
土地の価格は大きく変動するものではないので、固定資産税は市区町村にとって安定した税収のひとつになっています。

◆土地のみの固定資産税の計算方法

まずは土地の固定資産税計算方法を確認していきましょう。

計算式は以下の通りです。

【土地の固定資産税=土地の課税評価額×税率（1.4％）】

土地の課税評価額は土地の種類や用途によって計算方法が異なります。

土地の固定資産評価額を計算する

所有している土地が宅地の場合には課税評価額には固定資産税評価額を使用します。

固定資産税評価額は毎年国土交通省が発表している公示地価の7割程度になるように調整されています。

固定資産税評価額は3年ごとに評価され、直近では令和3年に評価が行われました。

固定資産税評価額の確認方法を紹介していきます。

課税明細書で確認する

固定資産税の納税通知書と共に届く課税明細書を見れば、固定資産税評価額は確認可能です。
課税明細書の「価格」の欄に記載されているのが固定資産税評価額です。
固定資産税納付時だけでなく、相続発生時などでも固定資産税評価額を確認しなければならないシーンがありますので、納税が終わったとしても固定資産税納税通知書や課税明細書はきちんと補完しておくのが良いでしょう。

固定資産税評価証明書で確認する

固定資産税の納税通知書や課税明細書が見つからない場合には、固定資産税評価証明書を取得してみましょう。
固定資産税評価証明書は土地がある地域の自治体で取得可能です。固定資産税評価証明書とは、役所が管理している固定資産課税台帳に登録されている以下の情報を証明している書類です。

・固定資産評価額
・土地の所有者
・所在地

固定資産税評価証明書を取得する際には、本人確認書類と手数料を添えて役所の担当窓口にて申請します。
相続などにより自宅から離れた土地の固定資産税評価証明書を取得した場合には、郵送での申請も可能です。

郵送の際には、手数料分の定額小為替と返信用封筒を用意して担当窓口まで郵送します。

固定資産税評価証明書の取得方法や郵送での申請方法は各自治体によって若干ルールが異なる場合があります。申請する役所のHPなどをよく確認し、必要書類や手数料の用意をしておきましょう。

固定資産税路線価から計算で確認する

これから購入予定の土地などの場合、課税明細書や固定資産税評価証明書を入手することが難しいケースもあるかもしれません。そんなときには、固定資産税路線価を確認して自分で計算することも可能です。

路線価というと相続税評価額の計算時に使用するイメージが強いですが、厳密には相続税路線価の他にも固定資産税路線価も存在しています。

固定資産税路線価とは、名前の通り固定資産税を始めとした土地にかかる税金の計算時に使用されます。評価は国税庁が行う相続税路線価とは異なり、市区町村が行っています。固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップを使用すると調べられます。全国地価マップに表示された路線価に土地面積を掛けると固定資産税評価額の大まかな金額を計算可能です。

課税評価額を計算する

固定資産税評価額をそのまま固定資産税の計算に用いるのではなく、実際には課税評価額を使用します。ほとんどのケースでは固定資産税評価額＝課税評価額となります。ですが、特例措置が適用されるケースや土地の価格変動による税負担の調整が行われる場合には、課税評価額は固定資産税評価額よりも低い金額になります。特例について簡単に確認していきましょう。

「住宅用地にかかる課税評価額の特例」は、住宅用の土地にかかる固定資産税の負担を減らす目的で用意されています。

土地の広さによって小規模住宅用地と一般住宅用地に分けられ、小規模住宅用地の場合には固定資産税評価額の6分の1が課税評価額として計算されるので、かなりの節税が可能です。

一般住宅用地でも、課税評価額は固定資産税評価額の3分の1として計算されるので節税効果は高いです。

固定資産税を計算する

固定資産税は「土地の課税評価額×1.4%」で計算できます。

土地の課税評価額が算出できたら、実際に税率をかけて固定資産税を計算してみましょう。ちなみに固定資産税は100円未満切り捨て、課税評価額は1,000円未満が切り捨てされます。

例えば課税評価額が3,000万円の土地の場合、固定資産税は3,000万円×1.4%=42万円です。固定資産税の支払いは年4回の分割方式なので、実際には42万円÷4=10.5万円ずつ納付することになります。

都市計画税を計算し合算する

土地にかかる税金は固定資産税だけではなく、都市計画税も含まれます。都市計画税とは、市街化区域内に土地や家屋を持っている人にかかる税金です。都市計画税は都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的としています。

都市計画税の計算式は以下の通りです。

【都市計画税額=課税評価額×税率（最大0.3%）】

都市計画税の税率は市区町村によって異なりますが、上限0.3%と決められています。先ほど例に出した課税評価額が3,000万円の土地の場合、都市計画税は3,000万円×0.3%=9万円です。固定資産税と合わせた51万円を1年間で納付する必要があります。

◆土地のみの固定資産税はいくら？建物ありとの違い

建物が建っている土地の固定資産税には、住宅用地にかかる課税評価額の特例が適用され固定資産税の金額が下がります。
特例を使用した場合と、使用しなかった場合の計算例を比較してみましょう。

比較結果をわかりやすくするために、都市計画税に関する計算は省略しています。

【住宅が建っていない土地の固定資産税】

・固定資産税評価額3,000万円の土地
・3,000万円×1.4%=42万円

【住宅が建っている土地の固定資産税】

・固定資産税評価額3,000万円の土地
・建物180㎡が建っている
・3,000万円×1/6×1.4%=7万円

このように住宅用地にかかる課税評価額の特例が適用されると、最大で固定資産税は6分の1の金額まで下がります。

土地のみだと固定資産税の相場が高くなる

先ほど実際に計算例を用いて解説したように、建物が建っていない土地の固定資産税は高くなってしまいます。
理由を確認していきましょう。

理由1: 住宅用地の特例が適用できないから

住宅が建っている土地では住宅用地の課税評価額の特例が適用されます。特例では住宅の面積に応じて課税標準額が割引されます。

区分	課税評価額
住宅1戸当たり200㎡までの部分	固定資産税評価額×1/6
住宅1戸当たり200㎡を超える部分	固定資産税評価額×1/3

200㎡までの部分は、課税評価額が固定資産税評価額から大幅に減ります。

理由2: 非住宅用地に分類されてしまうから

住宅が建っていない土地は更地として「非住宅用地」に分類されます。
非住宅用地では固定資産税の70%が課税標準額と決められています。

そのため固定資産税評価額が3,000万円の更地の場合には、3,000万円×70%×1.4=29.4万円です。

非住宅用地は住宅用地の課税評価額の特例は適用できず固定資産税が高くなってしまいます。

例えば月極駐車場として土地を活用している場合でも、非住宅用地と判断されるので住宅が建っている土地よりも固定資産税は上がります。

◆土地の固定資産税の負担を抑える節税ポイント

固定資産税の計算方法を確認して「意外とかかるな」「毎年この金額を支払うのは大変だな」と感じた方も多いのではないでしょうか。特に相続などですぐに活用する予定がない土地を手に入れた場合、毎年の固定資産税を支払っていくだけでも負担に感じてしまいますよね。

固定資産税の負担を少しでも抑えたい方向けに、固定資産税の節税方法を4つ紹介していきます。

建物を建てる・活用する

土地の固定資産税を下げたいのであれば、土地の上に建物を建てて活用してしまうのがおすすめです。
住宅を建てれば、本記事で解説した「住宅用地の課税評価額の特例」が適用できます。更地にしていて活用方法に悩む土地は、賃貸アパートやマンションを建ててしまうのも選択肢のひとつです。

固定資産税の負担を減らせるだけでなく、毎月の賃料が副収入になる可能性もあります。

土地を分筆する

固定資産税の評価は一筆単位で行われることを活かし、土地を分筆して固定資産税評価額を下げるのも効果的です。
例えば一筆の土地に自宅と賃貸アパートを建てている場合、分筆すれば自宅と賃貸アパートそれぞれの固定資産税評価額が算出されます。

・分筆の結果、片方の土地が旗竿地になる
・分筆の結果、片方の土地が固定資産税路線価が低い道路と接する

このような場合では分筆した方が固定資産税評価額を下げられる可能性が高いです。

しかし土地の分筆には手間と時間、専門的知識が必要です。個人で手続きを行うのは難しいので、不動産会社や専門家に相談するのが良いでしょう。

支払い方法を工夫し実質的に節税する

固定資産税そのものの節約が難しい場合には、支払い方法を工夫して節約するのもおすすめです。
固定資産税の支払い方法はいくつか選択肢が用意されています。

・銀行振込
・コンビニ払い
・クレジットカード
・PayPayなどの決済サービス

例えばPayPayなどの決済サービスを利用すれば、支払い金額に応じてポイントが貯まります。
クレジットカード払いではポイントが貯まらないだけでなく、支払い手数料も負担しなければいけないことを考えるとお得度が高いといえるでしょう。

売却を検討する

毎年かかる固定資産税が負担にしかならない、土地の活用予定もなく持て余している場合には出来るだけ早いタイミングで売却を検討しても良いでしょう。
少子高齢化や過疎化が進む地域では土地の値段が上がらないどころか、これからどんどん下落してしまう可能性もあります。待っていても土地の価格が上がる可能性は低いと判断して早めに手放してしまうのも良いかもしれません。

毎年の土地の管理コストがかからなくなるだけで、負担が減ったと感じる場合もあるのではないしょうか。

◆固定資産税の悩みはお金と不動産のプロに相談しよう

毎年の固定資産税は固定資産税評価額をもとに決定します。実際には固定資産税評価額から課税評価額を計算し、それに対して税率を掛ける流れです。
そのため、固定資産税評価額が低い土地の方が固定資産税は下がります。さらに固定資産税には住宅用地にかかる課税評価額の特例が適用されます。最大で課税評価額が固定資産税評価額の6分の1まで下がるので、かなりの節税効果が見込めます。

住宅が建っていない更地の場合、税負担が高くなってしまうので早めに対策を取るのが良いでしょう。
土地の活用方法や売却にお悩みの方は、一度不動産会社に相談してみるのもおすすめです。