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家・住宅購入コラム

マンション建替えを円滑に

国土交通省は、老朽化マンション建替えの円滑化に向けた整備を進めます。20年6月のマンション建替円滑化法(円滑化法)の改正を踏まえ、「要除却認定実務マニュアル」と「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」を策定し、12月15日に公表しました。いずれも実務面で必要な手続きや留意点を具体的に整理し、関係者の運用を支援します。

改正円滑化法により、老朽化マンションの除却の必要性に係る認定の対象が拡充されました。これまで耐震性が不足するマンションのみに適用されていた「容積率緩和特例制度」の対象に、4類型が加えられました(21年12月20日施行)。更に、特定要除却認定を受けた場合は、「マンションの敷地売却事業」および「団地における敷地分割事業」の対象となります。
生命・身体に危険性があると認められるマンション、住宅における生活の基本的条件であるインフラに問題があると認められるマンションとして新たに追加されたのは、「火災安全性の不足」「外壁等剥落の危険性」「配管設備腐食等」「バリアフリー基準への不適合」の4つ。これからの基準と必要な対応を具体的に整理したのが「要除却認定実務マニュアル」です。
同マニュアルでは、調査・判定を担う建築士等の専門家、認定申請を行うマンションの管理者、審査業務を行う特定行政庁が対象となります。基準の概要と調査・判定方法について記載するとともに、「バルコニーにおける鉄筋に沿ったひび割れの例(外壁等剥落危険性)」や「2ヶ所以上の漏水と判断される例(配管設備腐食等)」など、図や写真を用いながら建築士等による調査・判定のポイントを分かりやすく解説しました。
また、マンションの管理者等が認定申請する際に必要となる専門家の選定や総会決議などの手続きについて解説。要除却認定の基準に適合していないこと、または該当することを証する書類の参考様式も掲載しました。更に、特定行政庁による審査手順、留意事項についても解説しています。

同じく改正円滑化法により、団地における「敷地分割制度」が創設されました。この結果、特定要除却認定を受けたマンションを含む団地の場合、これまでは全員同意が必要であった敷地の分割について、団地建物所有者の5分の4の合意で実施できることとなりました(22年4月1日施行)。
団地の管理組合と関係事業者を対象とした「敷地分割ガイドライン」では、敷地分割の準備・検討から計画・実施に至るまでの基本的なプロセスと各段階における留意点を整理。団地における敷地分割事業の円滑な実施につなげていく狙いです。
同省住宅局は「12月施行の要除却認定の拡充、22年4月施行の団地の敷地分割制度への対応として、告示、マニュアルなど一通り完成しました。今後は周知を徹底していく」と説明。業界団体への説明に加え、建替えを考える参考となるよう一般向けリーフレットの作成も検討しています。

小野 信一

所属会社:
ネクスト・アイズ株式会社
所属会社のWEBSITE:
https://www.nexteyes.co.jp/
保有資格:
ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、不動産コンサルティング技能登録者、2級建築施工管理技士
著書:
NHK出版「家づくり必勝法」
ハウスメーカーがいわない8つの鉄則
リフォームで失敗しない6つの秘訣
家と土地と相続・贈与の税金「24のお得な話」
監修:ダイヤモンド社「はじめて家を建てました」あべかよこ著
監修:西東社「失敗しない!後悔しない!マイホームの建て方・買い方」

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