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建物状況調査の現状

18年4月の宅建業法改正から約3年。宅建業者は既存住宅の売買取引における媒介契約、重要事項説明、売買契約の3つのタイミングで建物状況調査(インスペクション)の説明が義務化されました。20年4月には改正民法が施行。「契約不適合責任」のリスクを低減するためインスペクションの活用などが期待されるが、制度の理解浸透や消費者認知度の低さから十分とは言えない状況にあります。

建物状況調査とは、既存住宅の構造上主要な部分等の状況について、一定資格を有する専門の検査員が、国が定めた基準に準じ調査するものです。検査可能な範囲において非破壊で目視・計測等により確認するため、その住宅に瑕疵が存在しないことを証明するものではありません。同時に、「指摘=欠陥住宅」ということでもありません。指摘事項はメンテナンスの必要性を伝えるものと受け止め、保証の利用と併せた活用も手段の一つとなります。大手不動産会社は調査費用および保障費用を自社負担しているケースが多いです。不動産FCや多店舗展開の中堅も調査費用を自社負担している例はありますが、地場はあっせんのみという状況です。
売主にとっては「引き渡し後のトラブル発生リスクの軽減」や「『検査済み物件』など競合物件との差別化になる」がメリットです。買主にとっても「建物コンディションを把握したうえで購入できる安心感」や「劣化部分がわかるのでリフォーム費用が積算しやすい」といった利点があります。
宅建業者にとって建物状況調査の実施そのものは義務ではありませんが、売主又は購入希望者に対する十分な説明が必要です。特に20年4月の民法改正では売買契約において「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更しました。個人間売買における契約不適合責任の面積特約は可能なものの、売主が知り得た事実を告知していなければ無効となります。すなわち、売主責任が重くなる中で、当事者の意思が重要視され、契約書の条項には具体的な記載が求められるため、重説・契約時の物件の状況把握がより重要になります。宅建業者は売主が契約責任を問われないようにきちんとリスクを伝えることが肝要であり、契約でどのように定めたか、どのように説明したのかが物件引き渡し後の手間やトラブルの対応の差に影響します。

国土交通省が宅建業者に実施した建物状況調査の実施状況アンケートによると、回答のあった宅建業者の媒介件数(9万9076件)に対して、建物状況調査のあっせん希望があったのは3.9%(3801件)。このうち2789件(73.4%)であっせんを行い、2408件で調査を実施しました。実施割合の78.3%は売主であり、買主(8.1%)を大きく上回ります。また、建物状況調査以外の「自社による状況調査や独自調査」を含めると、媒介件数のうち1万1381件(11.4%)で既存住宅の調査を実施しました。大手が自社保障を含めた取り組みを進めている点や建物状況調査の実施が十分に進んでいない状況がうかがえます。

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